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マンション経営ローン基礎知識

マンション経営ローン基礎知識

マンション経営(投資)するには、リスク回避のための計画性や「必要な手続き」「諸費用」「法律」などを事前に理解しておくと、今後のマンション経営(投資)に役立ちます。そこで、マンション経営(投資)を始める際に、押さえておきたいポイントをご紹介します。

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マンション経営に関する法律

マンション経営をする際、知っておきたい法律!

土地・建物売買契約に関する法律
都市計画法等
建築基準法
などを知っておくと、役立ちます。

マンション経営に関する税制

マンション経営に関する、知っておきたい税制!

印紙税
登録免許税
固定資産税・都市計画税
不動産取得税
などの税金がかかります。

詳しくはこちら

マンション経営に関する計画

マンション経営に関するローン!

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マンション経営をする際の事前計画!

ローン返済計画
賃貸計画
年間収支予測
などを計画しておくとリスクが少ないです。
また、シノケンハーモニーでは、
マンション経営計画のお手伝いをしております!

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マンション経営(投資)の税金

マンション経営(投資)の印紙税

印紙税(土地建物売買契約書に課されるもの)マンションの売買契約や、ローン契約にかかってくる税金です。

・売買契約書
・売渡証書
・金銭消費貸借契約書 (住宅ローンの契約書)
・請負契約書 (建築工事の契約書、設計契約書など)
・工事注文請書領収書 (営業に関する法人や商人が受け取る金銭)
・交換契約書 (金額などの記載がある場合)
・土地の賃貸借契約書敷金の預り証 (賃貸借契約)

※売上代金以外の金銭の受取書として (記載金額が3万円以上のものは) 一律200円

◆税額一覧(記載金額に消費税を含む印紙税)

※契約書に記載された売買金額や請負金額に消費税額等 (消費税+地方消費税) を含むとき、その記載方法によって印紙税額が変わる場合があります。

マンション経営(投資)登録免許税

所有権移転登記手続きに必要

1)所有権の保存登記 0.4%
2)所有権の移転登記 2.0%

(相続による所有権移転登記は0.4%)抵当権の設定登記 0.4%

※ 住宅金融支援機構の財形住宅融資などの借入れによる抵当権設定登記(国や一定の機関が自らのために行なう登記)は非課税です。
※ フラット35の借入れによる抵当権設定登記の場合、平成19年4月1日以降は民間の金融機関と同様に登録免許税が課税されます(それ以前は非課税)。ただし、平成19年3月31日までに申込みが済んでいれば、平成21年3月31日までの抵当権設定登記が非課税となります。

◆登録免許税額は、原則として次のように計算します。
(適用税率が土地・建物ともに同じ場合の保存登記・移転登記)

課税標準額 = 固定資産課税台帳登録価格 (土地) + (建物)

※ 1,000円未満の端数を切り捨てます。
※ 価格が1,000円未満の場合には1,000円とします。
※ マンションなど共有にかかる敷地の場合には、 「土地の固定資産課税台帳登録価格 × 共有持分」 によって価格を求めます。
※ 新築建物などでは 「新築建物価格認定基準表」 の単価に建物面積を掛けて価格を求めます。 

登録免許税額 = 課税標準額 × 適用税率

※ 100円未満の端数は切り捨てます。
※ 計算した税額が1,000円未満の場合には1,000円とします。

マンション経営(投資)固定資産税・都市計画税

印紙税(土地建物売買契約書に課されるもの)
マンションの売買契約や、ローン契約にかかってくる税金

◆固定資産税と都市計画税の課税標準と税率

固定資産税と都市計画税における課税標準は、固定資産課税台帳に登録された価格 (固定資産税評価額) です。ただし、土地については価格の上昇や下落に伴う調整措置や住宅用地に対する特例などを講じた後の価格が課税標準となります。

また、固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の制限税率 (上限) は0.3%となっています。なお、固定資産税では2.1%が制限税率とされていましたが、平成16年度の税制改正によりこの制限が廃止されました。

固定資産税と都市計画税の税率
固定資産税  固定資産税評価額 × 1.4% (標準税率)
都市計画税  固定資産税評価額 × 0.3% (制限税率)

実際に適用される税率は市町村ごとに異なりますので、それぞれ確認が必要です。ちなみに東京都内の例では、都市計画税の制限税率である0.3%を採用しているのは23区のみ。他の市町では武蔵野市と府中市の0.20%から国分寺市の0.28%までさまざまです (平成17年度の場合)。
ただし、23区では独自の軽減措置などもあり、実際の負担率は低くなるケースも多くなっています。固定資産税については標準税率である1.4%を採用している自治体が大半のようです。
なお、マンションなど区分所有建物の敷地については、それぞれの持分に応じて按分した後の価額が課税標準となります。

※ 総務省の資料によれば、平成15年における固定資産税の税収総額は8兆6,786億円(課税客体は土地:1億7,794万筆・所有者3,816万人、家屋:6,066万棟・所有者3,718万人)、都市計画税の税収総額は1兆2,392億円となっています (固定資産税には償却資産分を含む)。
※ 平成16年の統計では、固定資産税の標準税率(1.4%)を採用するのが3,101市町村のうち2,844市町村にのぼり、残る257市町村では1.4%超1.8%以下となっています。標準税率未満の税率を採用している市町村はありません。

マンション経営(投資)不動産取得税

不動産の購入時に1回だけかかる税金。
これらの他にも、5000万円以下の物件なら2万円の収入印紙、それ以上なら6万円の収入印紙、また売買の決済時にはかかりませんが、1年、長いところでは2年経過したあとで、都道府県から不動産取得税がかかってきます。(毎年1月1日現在の所有者に対して課税)この不動産取得税は、マイホームという名目であれば、さまざまな控除の処置があり、免税になることもあります。

◆不動産取得税率

税額 = (不動産の価格(課税標準額) − 控除額) × 税率(住宅3%)

(1)新築住宅を取得した場合
特例適用住宅を取得した場合、一戸につき1,200万円を上限に控除されます。

(2)既存住宅を取得した場合    既存住宅を取得した場合、その住宅の新築年月日に応じた額を上限に控除されます。


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  • GOOD DESIGN AWARD 2013年度受賞 シノケングループは高齢化社会への取り組みとして、賃貸住宅を活用するビジネスモデルを考案し、グッドデザイン賞を受賞しました。

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