マンション投資は節税対策になるのか?

マンション投資は節税対策になるのか?

マンション投資の大きなメリットとして、
節税効果が挙げられます。
マンション投資は「マンションを経営する」ともいい、
会社経営と同じく「必要経費(損金)」を計上できます。
「必要経費(損金)」が計上できると、
課税額を圧縮できるため、
マンション投資の節税効果は高いといわれています。
では、どのような仕組みで
節税効果は生まれるのでしょうか?

マンション投資は
節税対策になるのか?

マンション投資は節税対策になるのか?

1.「所得税・住民税」の節税効果とは

サラリーマンには給与所得控除などを差し引いた課税所得額が年収500万円なら20%、年収1,000万円なら33%、 2015年分以降からは4,000万円なら最大値45%の納税が課せられています。(住民税は一律10%) 税金の納税額は一定の割合で決められていますが、マンション投資を始めると、損益通算ができるようになります。

※損益通算とは、他の所得(不動産所得)で出た必要経費をメインの所得金額(給与所得)から控除することです。

損益通算できる「必要経費(損金)」には「減価償却費」「ローン金利」「管理コスト」「登記費用や租税公課」「修繕費」などがあります。
特に新築マンション投資は「減価償却費」が節税効果を最大限に発揮できるメリットがあります。
減価償却費とは劣化するものに対して、あらかじめ決められた償却法と耐用年数によって、必要経費に計上できる費用のことです。
土地は劣化しないので、建物のみにはなりますが、実際の現金支出ではない“帳簿上の経費”で節税できるのはとても魅力的です。

年収500万円、扶養家族なしの場合
年収500万円、扶養家族なしの場合の節税効果

2.現金とは異なる評価額で相続税対策にも!

所得税・住民税の節税対策以外にも相続税対策としても活用できます。
相続税といえば、2015年1月より相続税に対する基礎控除額が引き下げられました。

改正前:5,000万円+法定相続人の数×1000万円
改正後:3,000万円+法定相続人の数×600万円

従来の6割に引き下げられた基礎控除額により、課税者が平成27年(2015年)から増加傾向にあります。

被相続人数の推移
被相続人数の推移

また、「相続財産の金額の構成比の推移」をみると、預貯金からの構成比が高くなっています。
ここには、相続対策をしたくても、手遅れになるケースが増加していることも要因と考えられます。
たとえば、認知症を発症すると勝手に預貯金を引き出すことはできなかったり、財産が凍結するため、
超高齢化社会を迎えるにあたり、相続対策は課題が山積みともいわれています。

相続財産の金額の構成比の推移
相続財産の金額の構成比の推移

そんな相続対策に一役買ってくれるのがマンション投資です。
相続時には現金・預貯金などの金融資産は100%課税対象ですが、不動産で保有、なおかつ賃貸している場合は、物件により異なりますが、相続税評価額を40%まで引き下げられるケースもあります。

現金3,000万円の相続税評価額は3,000万円ですが、仮に、3,000万円の投資用マンションであれば、評価額を1,200万円まで圧縮できることになります。つまり、より多くの資産を家族へ引き継ぐことができるのです。
(実際の相続税の税額表などは「マンションは生命保険代わり?その仕組みは」にて確認できます

3.1戸よりも複数戸の方が節税効果は見込める

マンション投資には1戸よりも複数戸所有することで、さらに節税効果が増すメリットがあります。
もちろん複数戸あれば、空室や天災のリスク分散をすることができる上、経費も複数戸分、計上できます。

「そんな複数戸もローンは組めないんじゃないか」と思いがちですが、本人の年収や就業状況、
健康面などの条件次第では、複数戸のローンを組める場合も多々あります。

そうなれば、頭金0円の場合でも複数戸の運用が可能となります。
35年のローン返済後には1室のみではなく、複数戸分の家賃収入を毎月安定して得ることができます。

マンション投資を複数戸することで
確定申告でもメリットが

確定申告の際には、青色申告にて申告することで
10万円を利益から差し引くことができる
メリットもあります。

さらに、マンションなら10室以上と、
規模が大きくなれば、
65万円を
利益から差し引くことも可能です。

スタッフイメージ

マンション投資は節税面から見ても、安定した給与が入ることでローンを組みやすいサラリーマンに向いている投資といえますが、節税以外にもマンション投資にはさまざまなメリットがあります。

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