マンション投資は節税対策になるのか?

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マンション投資は節税対策になるのか?

マンション投資の大きなメリットとして、
節税効果が挙げられます。
マンション投資は「マンションを経営する」ともいい、
会社経営と同じく「必要経費(損金)」を計上できます。
「必要経費(損金)」が計上できると、
課税額を圧縮できるため、
マンション投資の節税効果は高いといわれています。
では、どのような仕組みで
節税効果は生まれるのでしょうか?

マンション投資は
節税対策になるのか?

マンション投資は節税対策になるのか?

1.「所得税・住民税」の節税効果とは

サラリーマンには給与所得控除などを差し引いた課税所得額が年収500万円なら20%、年収1,000万円なら33%、 2015年分以降からは4,000万円なら最大値45%の納税が課せられています。(住民税は一律10%) 税金の納税額は一定の割合で決められていますが、マンション投資を始めると、損益通算ができるようになります。

※損益通算とは、他の所得(不動産所得)で出た必要経費をメインの所得金額(給与所得)から控除することです。
必要経費に計上できる費用
租税公課 土地・建物に対する固定資産税・都市計画税
賃貸物件を取得した際に課される登録免許税、不動産取得税
賃貸による儲けに課される事業税
その他自動車税、印紙税 など
損害保険料 火災保険
地震保險
賃貸住宅費用補償保険 など
減価償却費  
修繕費 建物の壁、ベランダのペンキなどの塗り替え
ドア、トイレ、台所、換気扇など部屋の設備の修理
畳の取替え
障子、襖の張替え など
※固定資産の価値を高め、または建物の耐久性を増やすようなものは「資本的支出」となり、経費として計上することはできません
借入金利息 賃貸する建物の取得にあたり金融機関から融資を受けた場合の借入金の利息
※以下の費用は経費になりません。
・借入金の返済額のうち、元本に相当する部分
・賃貸としての業務が開始する前の利息部分
管理費 賃貸建物の管理をする管理会社へ支払う管理費・修繕積立金
入居者の募集、管理をしてくれる賃貸管理会社へ支払う管理費
交通費 不動産投資会社が主催したセミナーに参加するための交通費
管理会社などと打合せするための交通費
物件を見に行くための交通費
通信費 全額を経費にすることはできず、大体3~4割の割合で申請している人が多い
新聞図書費 不動産の動向、経済の動向などと言った不動産経営の業務に影響がある記事を知るため新聞の費用
不動産事業に関係する本を購入した際の費用
接待交際費 管理会社などと打合せするための飲食費
税理士との打合せするための飲食費
不動産投資仲間との意見交流をするための飲食費
消耗品費 物件撮影するためのデジカメ、物件検索や確定申告するためのパソコン、また図面を印刷するためのプリンターなど
その他税理士への依頼費用 確定申告の税理士への依頼費用など

損益通算できる「必要経費(損金)」には「減価償却費」「ローン金利」「管理コスト」「登記費用や租税公課」「修繕費」などがあります。
特に新築マンション投資は「減価償却費」が節税効果を最大限に発揮できるメリットがあります。
減価償却費とは劣化するものに対して、あらかじめ決められた償却法と耐用年数によって、必要経費に計上できる費用のことです。
土地は劣化しないので、建物のみにはなりますが、実際の現金支出ではない“帳簿上の経費”で節税できるのはとても魅力的です。

年収500万円、扶養家族なしの場合
年収500万円、扶養家族なしの場合の節税効果

2.現金とは異なる評価額で相続税対策にも!

所得税・住民税の節税対策以外にも相続税対策としても活用できます。
相続税といえば、2015年1月より相続税に対する基礎控除額が引き下げられました。

改正前:5,000万円+法定相続人の数×1000万円
改正後:3,000万円+法定相続人の数×600万円

従来の6割に引き下げられた基礎控除額により、課税者が平成27年(2015年)から増加傾向にあります。

被相続人数の推移
被相続人数の推移

また、「相続財産の金額の構成比の推移」をみると、預貯金からの構成比が高くなっています。
ここには、相続対策をしたくても、手遅れになるケースが増加していることも要因と考えられます。
たとえば、認知症を発症すると勝手に預貯金を引き出すことはできなかったり、財産が凍結するため、
超高齢化社会を迎えるにあたり、相続対策は課題が山積みともいわれています。

相続財産の金額の構成比の推移
相続財産の金額の構成比の推移

そんな相続対策に一役買ってくれるのがマンション投資です。
相続時には現金・預貯金などの金融資産は100%課税対象ですが、不動産で保有、なおかつ賃貸している場合は、物件により異なりますが、相続税評価額を40%まで引き下げられるケースもあります。

現金3,000万円の相続税評価額は3,000万円ですが、仮に、3,000万円の投資用マンションであれば、評価額を1,200万円まで圧縮できることになります。つまり、より多くの資産を家族へ引き継ぐことができるのです。
(実際の相続税の税額表などは「マンションは生命保険代わり?その仕組みは」にて確認できます

3.マンション投資の長期的な節税効果

新築物件を購入した初年度は、不動産投資による節税効果が見込めます。
なぜなら、購入初年度は、大きな金額になりがちな登録免許税や不動産取得税が経費として計上できるからです。
また、減価償却費をはじめ、固定資産税、借入金利、修繕費や管理費、火災保険料、投資のために発生した交通費なども経費として計上することが可能です。
特に、減価償却費は名目上の費用であり、実際のお金が動くわけではないため、「減価償却の節税効果の恩恵を受けて毎年数十万円のお金が手元に残ることになる」というのが不動産投資による所得税の節税スキームです。

しかし、減価償却費などによって発生する経費以上の家賃収入がなければ、そもそも投資をするメリットはありません。修繕費を発生させるなど、初年度以降も節税対策は行えますが、最終的に利益を出せば、当然その分の税金は国に収めることになります。
つまり、節税と利益は相反するものとなります。

すなわち、資産を確保するために無駄なお金がかからない物件を購入する方が賢明です。
節税は物件を選定する時から始まっているということです。

マンション投資は
利益を出すことを目的にしましょう

節税することと、利益を出すことは相反することです。
マンション投資が軌道に乗ったら無駄な
経費を削減することで
資産を確保しましょう。

家賃収入を確保するためにも、
経費の管理をしっかりして
安定した
黒字経営を目指しましょう。

スタッフイメージ

もちろん、投資前から節税の準備をすることで、不動産から得られる収益をより多く手元に残すことは可能です。
マンション投資を行う際は、知識を持ち、節税を目的としたマンション投資ではなく、あくまでも「節税もできる」マンション投資という考えで行いましょう。

4.1戸よりも複数戸の方が節税効果は見込める

マンション投資には1戸よりも複数戸所有することで、さらに節税効果が増すメリットがあります。
もちろん複数戸あれば、空室や天災のリスク分散をすることができる上、経費も複数戸分、計上できます。

「そんな複数戸もローンは組めないんじゃないか」と思いがちですが、本人の年収や就業状況、
健康面などの条件次第では、複数戸のローンを組める場合も多々あります。

そうなれば、頭金0円の場合でも複数戸の運用が可能となります。
35年のローン返済後には1室のみではなく、複数戸分の家賃収入を毎月安定して得ることができます。

マンション投資を複数戸することで
確定申告でもメリットが

確定申告の際には、青色申告にて申告することで
10万円を利益から差し引くことができる
メリットもあります。

さらに、マンションなら10室以上と、
規模が大きくなれば、
65万円を
利益から差し引くことも可能です。

スタッフイメージ

マンション投資は節税面から見ても、安定した給与が入ることでローンを組みやすいサラリーマンに向いている投資といえますが、節税以外にもマンション投資にはさまざまなメリットがあります。

5.個人と法人、どちらが得か?

マンション投資をする際、個人として行うか法人として行うかは重要な検討事項です。
個人と法人の違いとしては、大きく分けて2つ「税率の違い」と「必要経費として計上できる費用の違い」があります。

まず、「税率の違い」について、個人は所得税率、法人は法人税率となりますが、どちらも利益に応じて上がっていく仕組みになっています。ただし上がり方には大きく違いがあり、法人に対する課税の方が低く設定されています。

例えば、損益通算をしても、800万円〜1,300万円の不動産収入になる人は法人化した方が節税効果を受ける事ができ、税率が個人の時より7%〜17%下がります。
個人での所得が増えると所得税が最大45%(住民税と合わせると最大55%)となり、収入として得た金額の半分近くを税金として納める必要が出てきてしまいます。

一方、不動産収入を法人で受け取ることによって最大税率を約34%まで抑えることができます。

個人の税率(所得税率+住民税率)
課税所得金額 税率 控除額
0〜195万円 15% 0円
195万円〜330万円 20% 97,500円
330万円〜695万円 30% 427,500円
695万円〜900万円 33% 636,000円
900万円〜1,800万円 43% 1,536,000円
1,800万円〜4,000万円 50% 2,796,000円
4,000万円〜 55% 4,796,000円
(2018年8月1日時点)

次に、「必要経費として計上できる費用の違い」です。
法人化することで、必要経費として計上できる費用の種類は増えます。そもそも法人とは、お金を稼ぐための存在であるため、個人で経費にできないものも、法人の場合、本来の法人業務に関わるものであればすべてを必要経費にできます。

法人にすることで必要経費として計上できる
ようになるもの
役員報酬 損金(経費)として計上できます。役員は自分だけではなく、配偶者が役員となれば配偶者にも役員報酬として給与を支払えるため、法人にとっては不動産所得が減ることになり、納税額が下がります。
退職金 個人とは異なり、法人では代表取締役や家族役員へ退職金を支払う事が可能で、法人としては全額が損金となります。退職金の積立は、法人保険と組み合わせることで節税効果はさらに高まります。そして、個人の所得税では、退職金は他の所得と分離し、控除額が大きいため、大きく節税できます。
法人保険 個人では生命保険・個人年金・介護医療保険の複数保険を使っても最大の12万円しか経費化できません。その反面、法人であれば、保険の経費化に上限はありません。法人保険の種類によって、全額損金、半額損金等の損金計上できる範囲が異なりますが、法人保険を使うと有効に節税できます。
赤字の繰越 個人の場合、青色申告をすれば欠損金(赤字)を翌年以降3年間、繰り越しすることができますが、法人の場合は9年間の繰り越しが可能です。
自社の社宅化 事業とは全く関係ない居住専用の自宅家賃を社宅扱いにすることによって50%程度を経費計上することができます。
旅費交通費の日当 個人でも出張費用は経費ですが、交通費や宿泊費は実費でしか経費化できません。法人では旅費交通費規定を作っておけば、規定に定めた内容で経費化できます。
倒産防止共済が利用可能 倒産防止共済は、全額損金扱いでき、40か月以上納めた場合は納めた共済金が100%戻ってくる仕組みです。戻ってくる際には雑収入になるとはいえ、税の繰り延べがしやすくなります。

また、法人化するにも様々な費用が必要となり、法人を設立する際には登記費用として、約25〜30万円ほどがかかります。
その他にも、1年間の税理士費用(顧問・決算申告)が約40万円。
「法人住民税の均等割」という税金を年間で7万円支払う必要があり、これは、利益が出ていなくても必ず支払わなければならない税金です。

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