マンション投資・マンション経営の始め方>知っておきたい!マンション投資を大解析!

知っておきたいマンション投資を大解析!

数ある投資の中で、マンション投資をなぜ
投資初心者へおすすめするのか?
投資に関する疑問や解決策を探ります。

1.マンション投資とは
   どんな投資?

マンション投資とは、不動産(マンション)を購入して家賃収入(運用利益・第3者へ購入したマンションを賃貸し家賃収入を得る)を得たり、購入した不動産の価値が上がったときに売却し、その差額で利益(売却益)を得ることを言います。先行き不透明な今、売却益よりも家賃収入を得ることや将来の年金がわりと考えて投資する人も非常に多いです。もちろん購入したマンションは自分の資産になります。

マンション投資が
おすすめなワケ

株式やFXなどの金融商品と異なり、比較的「低リスク」で長期的に安定した収入が得られやすく、そのうえ、少額の資金で始められることにより、サラリーマンやOL・公務員などから大変注目されております。昨今では「サラリーマン大家」という言葉の通り働きながら取り組む方が増えています。

投資の失敗談

マンション投資は、毎月の家賃収入で長期に資産形成していくスタイルが主流。 取り組み方を間違わなければ“大損するような失敗ケースは、なかなかない”とも言われますが…、リスク0な投資はありません。 リスクは、発生パターンを知ることで事前に回避できます。

はじめる前に知って損はない「実際あったマンション投資の失敗談」をご紹介します。

「マンション販売・管理会社がよくなかった」

【 会社員女性(30代)】

マンション投資に興味をもちはじめたタイミングで、営業電話がかかってきました。聞いたことがない不動産業者でしたが“営業マンは熱心で“大手は融通がきかないが、うちは違う”など言われ、納得しました。

後日、人気エリア内で「駅から徒歩5分、好立地の新築物件」をすすめられました。マンション投資は初めてだし“空室保証などがしっかりした、別の大手の方がいいかな?”と迷ったのですが…。 “今、決めないと売れてしまうかも”といわれ、即決。

最初は、順調に入居者が決まり家賃も入っていました。…しかし、その方が早々に退去し次がなかなか決まりません。最終的には家賃が下がって 利回りも低くなってしまいました。立地も物件スペックも悪くないはずなのに…。

現地に行き確認すると、マンションの共有部分・ゴミ置き場などが汚く、管理体制の問題が発覚。業者に電話すると“購入時は熱心だった営業マンはすでに辞めているし適当な対応をされてしまいました。

やっぱりあせらず、ちゃんとした会社にするべきだった…と後悔。 いくら立地が良いとはいえ、「空室保証」も絶対に必要だと感じました。

数ある不動産投資の中には土地の仕入れから、施工・販売・管理をトータルで行うマンションデベロッパーも存在します。

こうした不動産業者であれば契約後は、入居者の募集・住人への対応・建物の管理など…コストを払って全てを任せられるので、オーナーの負担はほとんどございません。 (だからこそ、サラリーマン・OLさんなどの副業として人気なのです。)

マンション投資は長期的な投資ですから、マンション販売・管理会社は数十年に渡り付き合うパートナーとなります。だからこそ、パートナー選びは重要。この失敗事例は、物件だけで判断をしてしまい、リスクの1つとされているパートナー会社選びを見誤ったパターンです。

以下は、パートナー会社選びでチェックすべきリストです。参考にしてみてください。

  • 契約を急かす営業には注意する
  • 契約する会社の実績・業績を確認する
  • 「空室保証」など、リスクヘッジがあるか確認する

「入居者の需要が1つしかない立地だった」

【 会社員男性(20代)】

私は、とにかく利回り重視で検討していたところ、理想に近い高利回り物件を紹介され契約しました。都会でもなく駅や繁華街から遠いので立地はよくないですが、近くに大きな大学があり賃貸の需要は多いと判断しました。

数年は予測どおり入居者にも困らず満足でした。ところが突然、大学の移転が決まってしまいました。移転後は家賃を下げることでなんとか入居者を確保するものの、空室の期間もたびたび有り、安定しません。重視していたはずの利回りもどんどん下がってしまいました…。

目先の条件だけで判断したのがよくなかったですね…。

最近の傾向として、大学などの大規模な学校の移転はめずらしくありません。

これが都心だったり繁華街の近くだったりすれば、移転後も需要をキープできるケースもありますが…。地方だと「大学があるほかに何もない」立地も多く、移転後は人がいなくなるような場所も存在します。

また「大企業の工場周辺」などでも同じようなケースが起こります。
マンション投資は長期的な投資です。このように、大規模な施設など1つの要素に入居者の需要を依存する立地はやめるべきでしょう。

「表面の利回りをみて、ファミリータイプの
物件を選んでしまった」

【 会社員男性(30代)】

マンション投資なら初心者でも始めやすそうでいいな、と思っていたのですが…。「ファミリータイプは家賃が高くとれる」「ワンルームのターゲットである単身者は、安定して住んでくれない」と聞き、方向転換。2LDKのファミリータイプマンションを投資物件に選びました。

しかし、最初に入居していた家族は「家を建てるから」と数年で退去。その後、なかなか入居者が決まらない期間がありました。

また、ファミリータイプは広いぶん、修繕費・退去時のクリーニング費が高く、総合的な利回りで見るとベストではありませんでした。
やっぱり、ワンルームにしておけばよかったです。

ファミリータイプは1部屋あたりの家賃が高額で、ワンルームとくらべ約1.5倍増です。しかしその分、購入代金もワンルームの2〜3倍かかるほか、修繕費なども高くなります。このように「実は利回りが低い」ケースが多いのです。

さらに日本では、〈ファミリー世帯〉自体が減っています。資金がたまると「自分たちの家を購入する」流れもみられます。したがって、全体的にファミリータイプの入居者の需要はワンルームよりも少ないと考えられるのです 。手堅くしっかり成功するならば、需要がある物件のタイプを選ぶのがオススメです。

2.本当に儲かる?ワンルームマンション投資

数ある投資物件の中で今、個人投資家に人気なのは、「社会人向け新築ワンルームマンション」です。人気の理由として、

  • 社会人向け=高い家賃でも需要がある
  • 新築=ニーズが高い・ローンが通りやすい・物件価値が高い(低リスク)
  • ワンルームマンション=ニーズが高い・少額の資金から始められる(低リスク)

といったことが挙げられます。
新築は物件評価が高く、ローンを組んで始められるので、少ない資金で価値の高い資産(新築)を自分のものにできる費用対効果の高さと、ファミリー物件と比べると物件価格が安いのでローン金額も初期費用も少なく始められるリスクの低さ。これらが個人投資家の方にマッチしている大きな理由です。長期的に安定した資産形成ができるのが新築ワンルームマンション投資です。「ご自身や家族の暮らしに備える」感覚で無理なくスタートできることができ、運用中はマンション管理会社にお任せできるのでほとんど手間がかからないことも人気の一因と言えます。

なぜワンルームマンションなのか?

ワンルームマンション投資の最大のメリットに、「少額の資金で始められる」手軽さがあります。なぜ、初期投資の金額が少なく済むのでしょうか?

ワンルームは、2LDKのファミリータイプに比べ「1人暮らし用のコンパクトな物件」で、物件価格が安くなります。一般的に、ファミリータイプ物件ではワンルーム物件の2〜3倍の物件価格になると言われています。

2つ目の理由として、投資物件を買う場合は多くの方が「ローンを組んで」購入します。これにより、少額の頭金でも「マンション」という現物資産と〈家賃収入〉という安定した収入源を手に入れられるのです。この「投資としての効率の良さ」がマンション投資の大きな魅力です。以上の理由から、ワンルームマンション投資は、頭金0〜10万円など少額からスタート可能となります。

また、昨今のワンルームマンション投資における“ワンルーム”という語には、2つの意味が混同されているように思います。それは〈1人暮らし用の住居〉の意味と、〈1部屋〜コンパクトに投資する〉意味です。
本来のワンルームマンション投資とは「1人暮らし用の住居に投資する」こと。ですが、実際に「1部屋〜コンパクトに投資する」ケースは多くイメージが浸透しているのかもしれません。

最初は小さく投資をスタートし、運用の感覚をつかむ。少しずつ軌道に乗ってきたら、さらに複数部屋を買い分散投資しながら収益を拡大していく…。こういったワンルームマンション投資スタイルが非常に多く見られます。

マンション投資で最も重要なのは〈空室〉を作らないことですが…そのために考えなくてはならないのが〈入居者の需要〉です。ワンルームマンションのターゲットは、単身者(1人で暮らす人)。実は今、我が国では〈単身世帯〉の割合が最も多くなっています。厚生労働省のデータによると、単身世帯は1960年代から増加し続け、今後も増える見通しです。逆にファミリー世帯の割合は減少し、ファミリータイプマンションは「入居者の確保が難しい」と言われてきています。生涯未婚率・大学進学率も上昇中の日本では〈単身者向けマンション〉ニーズが今後ますます増え続けることでしょう。

このように、ワンルーム(単身者向け)マンションは「需要が多い」のです。特に、地方より都心の方がこういった傾向は強くなっています。ワンルームマンション投資の立地を考える場合〈単身者の需要〉が多い都心エリアに絞れば、より確実かと思います。最近では〈空室保証が付いている〉など、さらにリスクの低い投資物件もありますので、それも含めて検討してください。ワンルームマンション投資に限らず、最近のマンション投資は管理業務は管理会社が一括で行うケースが多く、手間がほとんどかかりません。 だからこそ、サラリーマン・OLさんなどが本業に支障なく運用する事が可能なのです。(管理会社に委託しないやり方も可能ですが、初心者や本業のある忙しい方には難しいでしょう。)管理会社には、もちろん〈管理コスト〉を支払う必要があります。

マンションを一棟まるまる経営する場合は、部屋数の多さに加え、建物の修繕・共有部分の定期点検など大きなコストが発生します。また“何もする必要がない”とはいえ…物件を所有していれば、多少は運用状況などが気になるものですよね。所有する部屋数が多くなればなるほど、気にかける対象が増えることになります。ワンルームマンション投資で1部屋から始める場合、この管理コストと気になる対象は最小限で済みます。

このように、ワンルームマンション投資は「コンパクトで楽」なメリットから、初心者や忙しい方にも選ばれる傾向があります。

以上のように、ワンルームマンション投資は「安定した資産運用をしたい」個人投資家の皆さんには十分メリットがあると思います。また、日本の人口動向を見ても〈ワンルームマンション〉には将来性という重要なメリットもあります。

さらに、メリットを大きくするには、早くローンを終わらせる=できるだけ早く投資を始めることです。ワンルームマンション投資は、始める時期が早ければ早いほど有利になります。(ローンが終わった物件は家賃収入のほとんどを安定した収益源にできると同時に、将来の自分の住居・年金代わりにもできます。)

物件選び(価格・ローン)の情報

まだまだ〈不動産投資〉と聞くと“余裕がある中年世代や、潤沢な資金を準備できる人にしか不可能では?”と思う方が多いようです。しかし実際には、将来に不安を感じている20〜30代など若年層の個人投資家が増えてきています。
現在のマンション投資の主流は、少ない頭金とローンで新築ワンルームを1部屋〜購入し、コツコツ家賃収入を得ていくスタイル。会社勤めのかたわら、低リスクかつ安定した資産形成を目指す若いサラリーマン・OLさんが目立ちます。

若いサラリーマンのワンルームマンション投資事例

あるサラリーマン〈ワンルームマンション投資〉運用事例をご紹介します。

  • 年齢:26歳
  • 自己資金:10万円
  • 物件場所:東京都内
  • ローン借入金:2,490万円
  • 物件価格:2,500万円
  • ローン期間:35年

最初の自己資金を10万円とし、35年かけてローン完済するプランです。

  • 【1ヶ月】
  • 家賃収入=92,000円
  • 【1 年】
  • 92,000円×12ヶ月=1,104,000円
  • 【1ヶ月】
  • ローン返済+管理修繕積み立て+空室保証=92,051円
  • 【1 年】
  • 92,051円×12ヶ月=1,104,612円

最終的には61歳時にローンが終わり、以降は毎年1,104,000円が収入となる予定です。また、マンションという(現物資産)が手に入ります。

3.成功者の物件選び!

マンション投資を始めるにあたり、「価格や利回り」だけで判断すると、その不動産投資は失敗する可能性があります。
価格や利回りだけで物件を選んで失敗した人たちがたくさんいます。
不動産投資、マンション投資は、長期にわたる投資です。

成功者が手にする物件は、今この瞬間に高い利回りが取れる物件ではなく、20年後、30年後といった将来にわたって、安定して家賃収入を得られる物件です。
「こんな物件買わなきゃよかった」と後悔することなく、確実に収益をもたらしてくれる物件でなければなりません。成功者は、目先の高い利益に騙されることなく、20年後、30年後にも確実に収益を上げる物件の条件をチェックし、失敗するリスクを回避しています。

  • 東京都心部、都心3区5区6区などが人気エリア

  • 交通の利便性や人口流入、商業施設や公共施設など

  • 物件の状態や管理会社のメンテナンス状況など

マンション投資の
メリット・デメリット

マンション投資の一番のメリットは働かなくても入ってくる不労所得を作れるということです。不労所得ですから、あなたが病気や怪我などで、もし働けなくなった時にも、毎月家賃が振り込まれます。

他の投資と比べてもはるかに手間がかかりません。株やFXなどで利益をあげるためには、銘柄や業界研究、経済情報に日々アンテナをはり、売買のタイミングを見極める必要があります。マンション投資の場合、投資用不動産(マンション)を購入してしまえば、あとは不動産管理会社が入居者の募集やトラブル、クレーム対応、家賃の集金やマンションのメンテナンスまで行ってくれるので、ほとんど手間はかかりません。

  • 【メリット1】
    不労所得をつくれる
  • 【メリット2】
    少ない資金から始められる
  • 【メリット3】
    管理コスト・手間がかからない

ではデメリットが無いかというと、あります。

  • 【デメリット】
    「短期で大きく稼ぐ」目的には合わない

マンション投資は、家賃収入でローンの支払いを賄いながら長期的に資産形成していく投資法です。特にワンルームマンションを1部屋から運用する場合、初期投資額が少なく始めやすい反面、家賃も1戸分なので収益は少なくなります。

ただし“最初から大きなリターン”が難しいだけです。マンション投資は「投資金額に対し、最終的に十分リターンが得られる」プランに基づいて運用していきます。また、マンションという〈現物資産〉も手に入ります。このように、トータルで見ると決してリターンは少なくないのです。が、「短期で大きく稼ぐ」目的には合いません。

マンション投資の
リスク回避方法

マンション投資で成功するには、そのようなリスクに対処するため「リスクヘッジ」をあらかじめ行う事が大事です。
たとえば、「空室」に対するリスクヘッジは、1棟買い・複数戸を所有することで、1部屋が空室でも収入ゼロにはならず「空室リスクの分散」ができます。

また、物件を選ぶ際に「入居率の高い立地」を選ぶのは重要です。
「空室保証のある投資マンションを選ぶ」のもリスクヘッジのひとつかと思います。 サブリース契約といって、マンションが空室の場合でも一定の賃金を保証するので、空室や家賃滞納の心配が不要になり、安定した収入を得られる、といった契約の方法もあります。 このように「空室」に対するリスクヘッジだけでも様々な策があります。 『マンション投資の成功マニュアル』は存在せず、「失敗しない方法」を知ることが「成功する方法」といっても過言ではありません。

マンション投資をはじめる前に、すでにマンション投資を始めているオーナーの声や、失敗事例などしっかりチェックすることをおすすめいたします。

▼失敗事例などを学ぶ、
効率のよい方法は?▼

“マンション投資をはじめたい。でも、学ぶことや情報がたくさんあって収拾がつかない…。”マンション投資をする方は会社員も多いので、仕事の合間に正確な情報を厳選し集めていくのは、困難かもしれません。

そんな方におすすめなのが、不動産販売・管理会社が行っている『マンション投資セミナー』への参加です。

不動産投資の現場を知る専門家が、成功・失敗事例をはじめ、ポイントをおさえて分かりやすくレクチャーしてくれます。
※セミナーに行く会社選びでも、実績・業績を確認すると良いです。

マンション投資セミナーはこちら

4.先駆者に聞く!
   マンション経営

ここまで、マンション投資のメリット・リスクは十分ご理解いただけましたでしょうか?厳密にいうと…メリット・リスクは対象や時代によって変わるものです。まずは、「どんな運用を目指すか」という点、そして時代背景によっても違ってきます。全ての人にとって良い・悪い投資方法はありません。

現在は「長期的に安定した家賃収入を得る運用」が主流となっています。そのため、株・FXなど数ある投資の中でもマンション投資は、

「将来のために何かしたいけど、大きなリスクを負うのは怖い」
「年金の足しにしたい」

こんな方には、大きなメリットを感じられる投資方法といえるでしょう。逆に「ハイリスク・ハイリターンで勝負したい」「大きく投資したい」という方にはメリットが小さいと感じられるかもしれません。

今の日本は超低金利時代に突入し、普通に働き預金していてもお金は増えず、さらに年金制度も心もとない…といった状況です。こういった背景から将来に不安を感じる方が増えており、20〜30代など若年層の個人投資家も多くなってきています。

これまで投資などしたことがないようなサラリーマン・OLさんが、少ない頭金とローンでまずはワンルームマンションを1部屋〜購入されています。
すでにマンション投資を始めた方の成功体験談の声を知ることで、成功の秘訣や、ノウハウの収集をすることが失敗しないマンション投資への近道です。

「他の投資商品と比べて資産が「ゼロ」になることがない安心感がありました。

【 愛知県 F様 会社役員 都内23区内マンション1件】

「会社役員」とはいえ、大企業の役員ではないので、「年金」や「退職金」など将来の不安は常に意識にありました。

マンション経営を知ったきっかけは、自宅の近所にお洒落なアパートができ、それで「デザイナーズ物件」を知り、このようなお洒落なマンションを持てたらいいな、と最初は軽い気持ちからインターネットでマンション経営について調べたことです。

しかし、当初マンション経営は「儲からない」ものだと思っていました。
毎月毎月多額の持ち出しをしなくてはいけないというイメージを持っていました。

まずは勉強しようとネットで無料の資料請求をしたら、担当者がわざわざ愛知県まで来てマンション経営について説明をしてくれ、実は毎月安定的なキャッシュフローがあるということが分かり、興味を持ちました。

また、他の投資商品と比べて、資産が「ゼロ」になることがないというのが利点だと感じ、始めてみようと思いました。

仕事で東京に行くことも多いので、都心部の好立地マンションは本当に便利なんだなと感じています。そして、やっぱり将来はもう1戸欲しいと思っています。

素人の私でもわかりやすく
安心のマンション経営

【 埼玉県 O様 会社員 所有物件1件】

景気がなかなか回復しない中、収入を勤務先の会社からの給与だけに頼っていること・会社の業績によって給与が増減することにとても不安を感じていました。株・為替・投資信託などを始めようかとも考えましたが、どれも資金・経験が必要で自分にとっては難しく思えました。

投資や資産形成などについてインターネットで色々検索しているときに「マンション経営」ということを知りました。

マンション経営を始める前は、「資金がなくては出来ない」「空室になったらどうする?」「管理はどうする?」「入居者募集や室内クリーニングはどうする?」など心配がたくさんありました。

ですがホームページを見ていたら、これなら自分でも出来るのではと思い、不動産投資会社へマンション経営の話しを聞き、まず思ったのが物件の管理はすべて管理会社が代行してくれるので「面倒くさくない」でした。

しかも35年間もの長期に渡る空室保証も魅力的でした。物件に関してはデザイナーズマンションということで、内外装共に私が住みたいと思うくらいとても素晴らしいものでした。 立地も人やモノの流れを考えこまれた場所、つまり資産価値がこれからも保たれる(むしろ上昇?)場所だと感じました。
なにより初期費用があまりかからないことが魅力的でした。 意外だったのは団体信用保険による生命保険効果です。そろそろ体の心配もしなくてはと思っていたのですが、これで毎月の保険料も安く抑えられそうです。 担当してくださった方の説明が素人の私でも分かりやすく、安心できました。

物件を実際に所有した後の感想は、会社の給与所得以外の長期に渡る安定した収入源が確保されたことにより安心感を得ることができたことです。

年金に関する不安も少なくなったように思えます。
また、これからも2戸目3戸目と増やしていくという目標ができたことで、仕事を続けるモチベーションに繋がっているように思います。 物件購入の際にお世話になった担当者の方と、その後も投資に関することでいろいろと相談にのってもらってます。とても信頼関係を大切にしているのだなと感じました。 収入に多少の自信もついたので、これからは結婚も考えてみたいと思います。

通帳に家賃が入っているのを見て不労収入がある喜びを感じています。

【 東京都 Y様 主婦 所有物件数1件】

マンション経営にはバブルの頃にいろいろと売り込みがあったので、あまりいいイメージを持っていませんでしたが、娘家族が海外に駐在する際に自宅を賃貸に出しているのをみて、賃貸収入に魅力を感じました。
インターネットでマンション経営のことを調べ、不動産投資セミナーを知り参加したのがきっかけで物件を紹介していただきました。

当初は入居中の中古物件を検討していましたので、紹介された物件が新築だったので空室が心配でしたが、35年間も空室保証があるので安心できました。 以前に株式と投資信託をしていまして、一時的には良かったこともありましたが運用が難しくて失敗してしまいました。当時はニュース等を見てドキドキしていましたが、家賃収入は安定しているのでそのようなことがないのがいいですね。 マンション購入後、通帳を見て家賃が入っているのを実感して不労所得がある喜びを感じていますし、ニュースで一喜一憂することなく安心して暮らせています。なにより「不動産を所有している喜び」を感じています。それに都心でマンション暮らしをしてみたいと思ったこともありましたので、今回都心のマンションオーナーになれたので半分は夢が叶ったかな?と思っています。

もう他の商品への投資は一切やりません。今後、夫の親の相続が控えているので、それが落ち着いたらもう一件増やしたいと思っております。

失敗しないマンション経営とは?

マンション投資は、「少額の資金で始められる」「管理業務は管理会社が一括して行うため手間がかからない」。数ある投資の中でも、幅広い層の方に適した資産形成の方法である。

なかでも、ワンルームマンション投資に有利なのは…
社会的信用のある会社員(ローンを見やすい人)です。
※失敗しないポイントは管理を任せるパートナー(管理会社)選びをしっかり行うこと。

マンション投資は、株やFXなどと比べても長期的で安定した資産形成スタイルです。“すぐに稼ぎたい”方には向きませんが、「将来のために少しずつ安定した収入源を作っていきたい」方にはぴったりです。まずは、信頼できそうな会社に相談されることをおすすめします。

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