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不動産投資入門
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不動産投資を失敗しないためのリスクヘッジ
日本は少子化の傾向にあり、若年人口は年々減少
ただし、東京・都心部に限って見てみると都心回帰現象と未婚者・離婚者の増加に伴う単身世帯の増加により、都心部における単身者向け賃貸物件の需要は年々増えてきているのです。このようにマンション投資するためには、都心部での「好立地・好条件」を満たす物件を選択することが不可欠になります。
《東京都心部》の《単身》賃貸マーケットに限定しますと安心です。むしろ今後増える傾向があります。逆に《地方の物件》や《単身用以外の２Ｋ以上間取り》の賃貸マーケットは縮小傾向でリスクが大きいので要注意となります。まず地域、そして世帯構成に注目下さい。例えば世界的に見れば人口は爆発的に増えております。
日本においては東京都以外は減少傾向がみられます。しかし東京に限定しますと人口は数年前から増加に転じ、今後も増加を続け都心回帰の現象がさらに進んでいく傾向にあります。厚生労働省の人口問題研究所の調査で２０３０年予想として発表されています。東京都の人口はオフィスと大学の都心回帰の現象に引き込まれるかたちで、そこに通う単身者を中心に転入増加、未婚者、離婚者が増え単身世帯が際立って伸びている中、労働時間の長時間化に伴い、通勤時間短縮の目的で単身者を中心に都心集中傾向が強まっております。
世帯構成別に見ると、全国世帯調査データ（厚生省）によると夫婦と未婚の子供を持つ標準世帯が全世帯に占める割合は、わずか３３％に過ぎず単身世帯がその次で２５％、３番目は夫婦２人世帯で１９％、４番目は一人親と子の世帯で５％、この中で標準世帯の３３％と夫婦２人世帯の１９％の方々は、賃料並みで自宅が購入できるこの時期にファミリーマンション（２Ｋ以上）を購入するケースが多く、賃貸においては苦戦している世帯構成に該当します。つまり借り手が減っています。
しかし２番目に多い世帯構成を占める単身世帯は、自分一人の為、身軽でいつでも引っ越せる賃貸派がほとんどで購入派は非常に少ないのが現状です。特に都心は２０代の単身世帯の増加が著しく、３０代・４０代の定着も始まっております。
首都圏の単身世帯の特徴としては、２０代から４０代だけで一般世帯の２９％もの割合を占め、大幅に増加しております。
２０００年国勢調査によると、東京都の未婚率は３０歳代前半の男性で５４％、同世代の女性で３８％に上り、コンビ二の普及など都心部では生活に困らない環境が整ってきたことも要因し、単身者が急増してます。
厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所データ、東京圏の単独世帯数推移によると、２０００年から２０１０年の１０年間で、４７１,０００世帯の単身世帯数の増加が見込まれております。
年間平均、４７,１００世帯の増加見込みとなります。一方、東京圏のワンルーム（単身者向けの賃貸用）マンション供給はここ数年の人気を背景に徐々に増加はしておりますが、年間せいぜい１０,０００戸程度（概算）と、年間平均４７,１００世帯の単身世帯増加見込み数と比較しますと桁違いです。バブル時の１９９０年でも１６,６５６戸でした。今後は都心の限られた好立地の物件が少なくなり、際限なく供給することは不可能が予想されます。また新聞でも報じられましたように、都内・各区においてワンルームマンションの建築規制強化に動き始めております。これは近年急増中の単身世帯よりも、ファミリー世帯を増加させたいとの各自治体の思惑です。厳しい規制により供給量が制限される供給不足になって、結果として将来の物件価格が上昇することも予想されます。
また、供給が減りますと上記のようにますます需要に追いつかず、賃料の強含みが予想されます。
都心の好立地、単身者向けを今のうちに押さえておくことが、今後のリスクヘッジであり、楽しみにつながります。
既に居住用の賃料は、都心においては上昇が始まっております。
かつて郊外に新天地を求めた大学の都心回帰が始まっています。全国から学生を集めるには東京に近い方が有利とのことで、流通経済大学は２００５年頃に東京・秋葉原に大学院を開設し、法政大学は２０００年に東京・市ヶ谷に超高層校舎を開設し、その効果で志願者は２４年ぶりに８万人を突破しました。
このように、今後学生も都心に回帰する傾向が強まります。東京都心オフィス利用実態調査でもオフィスの都心回帰の流れが見えてます。現状の状況下におきましても、都心部の単身居住用賃料は上昇しておりますので今後需給バランスが崩れ、ますます強含みが予想されます。
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不動産投資のリスク:不動産投資入門
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