投資用不動産の選び方

投資用不動産の選び方

不動産投資では「アパートとマンションでは
どちらが良いのか?」という質問が多いですが、
オーナーごとにそれぞれの条件や目的・メリットが異なり、
(詳細は「アパート経営とマンション経営の違い」にて)
収益性・リスクともにオーナー自身の
考え方や状況によって左右される問題であるため、
今回は物件を選ぶ際の考え方をご紹介いたします。
投資用不動産を選ぶ際にはどんなことが
重要になってくるのでしょうか?
もちろん投資なので「家賃収益が安定して入ってくる」
ことが大切ですが、
そのためにどんな項目に
気を付けていけばいいかみていきましょう。

投資用不動産の選び方

投資用不動産の選び方

1.物件選びは入居者のターゲットとエリアの選定から

物件選びは、入居者のターゲットとエリアの選定が大切です。
入居者のターゲットは、「単身者向け」と「ファミリー向け」で大きく分けられます。
まず、「単身者向け物件」とは、サラリーマンやOL、学生向けの1人で住む方(いわゆる1人暮らし)を
入居者のターゲットにした物件です。
学生なら家賃を抑えて、学校へのアクセスの良さを重視する傾向にあり、サラリーマンやOL、最近では外国人の
場合は、駅までのアクセス条件の良さを重視した物件を好む傾向にあります。

反対にファミリー向けは家族で住むので、単身者向けよりも周辺環境や間取り・収納の広さなど生活環境への
こだわりが強く、子育ての環境が良ければ駅までのアクセスは妥協するポイントになる場合もあるそうです。

投資用不動産という意味で考えると、ファミリー向けよりも単身者向けがおすすめです。理由については、国税調査に基づくと単身世帯の世帯数が年々増加しており、単身者向けが有利と言われています。また、統計局の方でも
今後は単身者が年々増加すると予測されています。その一方で、ファミリー向けの場合、貸りずに買う人も多いため、空室が出ても入居者がなかなか見つからず、長く空室が続くこともあります。また、利回りの点でも、単身者用マンションが有利です。単身者用マンション1室が20m²~30m²程度だとして、ファミリー向けならば40m²~60m²で広さは2倍ほどになります。しかし、家賃が2倍になるかといえば、そのようなことはなく、せいぜい1.5倍程度なので、
投資効率が単身者用マンションの方が高いと言えます。

次に、エリアにも注意が必要です。物件の価値は立地で決まると言っても過言ではありません。安定した家賃収入には安定して賃貸需要のある場所を選ばなければなりません。都内であれば、単身者向けマンション需要は高まっていますが、(詳しくは「マンション投資なら首都圏のワンルームマンションが狙い目!」にてご紹介しています。)
地方をみると地価は下落し、空き家問題もあるほど供給過多と言われるエリアもあります。
どのエリアでどのような入居者をターゲットにすればリスクが低いのかを考えてから始めましょう。

地方にいるから
都心のマンション投資は難しい?

マンション投資は管理会社によっては会計業務、
清掃などすべての業務を代行する
サービスがあります。
優良なパートナー会社であれば、
地方にいても都心のマンション投資を
行うことは十分可能です。

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2.物件価格は現在価値より将来の生産性が重視されている

投資用不動産を始める場合、多くの人は銀行の融資を利用します。
このローンで物件価格の何割まで融資されるかは物件の評価が大きな鍵を握っています。
物件の評価とはどのように行われているのでしょうか?

従来は「積算法」と呼ばれる土地と建物の担保価格に対して価値を決めていましたが、現在は「収益還元法」が
増えてきています。「収益還元法」とは、不動産が家賃などの将来的に生み出す利益の現在価値との総和を求めて計算します。収益還元法には「直接還元法」と「DCF法(ディスカウンテッド・キャッシュフロー)」があり、
不動産投資の場合は「DCF法」を用いることが主流となっています。

「直接還元法」は純利益をもとに算出しますが、「DCF法」は今後期待される収益と売却した場合の価格を現在の水準に再計算した上で合算するので、より精緻に投資価値の判断することができます。
「収益還元法」での評価が高い物件を選ぶことも良い物件を見つけるポイントといえます。

家賃や資産価値の
下がらない物件を見つけよう

投資を始める前に、入居者目線で「自分でも住みたいと
思う物件がどうか」という判断する方法もあります。
実際に賃貸情報サイトで市場調査し、投資対象近くのエリア・
物件の広さ・設備に合わせて
検索してみることもおすすめです。

不動産投資には家賃や資産価値の
下がらない物件を
見つけていくことが
大切です。

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3.資産価値は管理で決まる

空室にならないために、物件選びの次に重要なのは管理会社のメンテナンスが行き届いているか?という事です。
近年、管理会社選びに失敗して、修繕費用の積立金不足やスラム化が社会問題となっています。
立地の良い中古マンションなどでは、風俗業者による無許可営業や暴力団による入居使用などマンション全体の管理が行き届かずに、スラム化してしまう例が報告されています。

たとえば、エントランスにチラシが散乱していたり、管理会社の依頼事項へのレスポンスが遅いなど、
入居者が長く住みたいとは思えない物件だと退去者が増える可能性も出てきます。
もちろん新築や中古などの選定も必要ですが、購入後も安心して管理を任せられる物件を選びましょう。

管理会社選びは家賃収入の生命線

物件の資産価値は管理会社選びで大きく変化します。
清掃状況や管理報告を欠かさない
管理会社や入居者への
24時間体制での電話対応など
細部に行き届いたサービスを
提供する
管理会社を選ぶことが重要です。

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4.地震の多い日本では耐震対策も重要

新築マンションの場合は、「住宅瑕疵担保書証責任保険」によって、10年間マンションの基礎構造部分に欠陥があった場合、不動産販売会社がすべて保証を行うことが義務づけられています。地震の多い日本では、倒壊に対するリスクを懸念する方も多いのではないでしょうか?

1978年の宮城県沖地震後には、1981年に新耐震設計方の施工。1995年の阪神淡路大震災後には品確法の施工や、建築基準法の改定。また、2005年の耐震偽装事件後には、2007年に新構造基準法が施工されるなど、
新しくなればなる程、安心できるマンションが増えてきています。まだ記憶にも新しい東日本大震災では、
新耐震基準を満たしたマンションの被害は少なく、新構造基準を満たしたマンションの被害は皆無に等しかったのです。
堅実なマンション投資をお考えであれば、現在の法や耐震基準を満たした最新の技術で建築されたマンションをオススメします。

(中古マンションを検討されている方は「中古マンションの注意点について」にて詳細をまとめています。)

最も大切なのはパートナー選び

優良な物件情報を提供してくれる信用のおけるパートナー選びは
不動産投資を行う上で大変重要です。
投資主(買主)とパートナー、双方の良好な関係を築くことが重要で、
投資主(買主)は予算やタイプ、
エリアなど不動産投資に対して
明確な方針を持つことが大事です。

そして、パートナーへ
自身の考え方や意見を述べ、
意志をしっかり受け止めてくれる
信用できるパートナーを選びましょう。
物件選びはパートナー選びと
言っても良いでしょう。

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