-初心者が中古マンションに手を出すのは危険?-新築マンションと中古マンションの違い

新築マンションの初期投資額は、ローンを活用することで少額から始めることができます。
理由として、ローンの融資条件は本人の年収・資金のみではなく、物件自体の評価が大きく関わってくることが挙げられます。
将来にわたって家賃収入(収益)が見込める評価の高い物件であれば、物件価格の100%の融資を受けられる場合がありますので、自己資金なしで始めることも可能です。

しかし、中古マンションは一般的には築年数が経過するほど融資を受けるのは非常に厳しくなってきます。
一般的には評価が良い物件でも借入金利が高く70%の融資額が上限とされており、中古マンション投資は、まとまった自己資金を用意できることが条件ともいえます。
また、管理状態が良くない粗悪な物件では、融資額が落ちてしまい、さらにはその後に多額の修繕費がかかってしまうなどの注意が必要です。

一般的には新築マンションは最新設備などが揃っており、空室率が低いと言われています。
ただし、誰も住まないような賃貸需要の低い場所にマンションを購入してしまえば、
当然ながら空室率は高まります。

マンション投資の空室リスクを下げるには住みたい人が今後も継続的に見込める、入居者ニーズに合う物件を選択することです。
たとえば都心であれば、単身世帯が今後も増加していく傾向にありますので、ワンルームマンションはニーズが高いということがいえます。入居者ニーズは設備も大切ですので、セキュリティ対策・通信環境の整ったマンションであれば申し分ないでしょう。

では築20年以上の中古マンションにこれらの入居者ニーズを満たすことは可能でしょうか？
セキュリティ面でいうと、すべてがオートロックのエントランスがあるとは限りません。
通信環境でいえば、20年以上前はインターネットも普及しておらず、通信環境を整えようとした際には多額の工事費用を支払う可能性もあります。
中古マンション投資はそのようなリスクも踏まえた上で、投資をはじめる覚悟を持たなければなりません。

マンションの資産価値とは融資額に直結します。
長期的に収益を生み出せる物件であれば、銀行側も融資したいと考えるからです。
新築マンション投資の場合は、銀行が融資を行う際に、収益還元法を用いた収支計画書などの
キャッシュフロー、修繕計画・修繕に向けた積立計画などを調査しながら判定しています。
物件の評価次第にはなりますが、新築マンションで100%の融資額を受けられる可能性もあります。
また、資産価値を第三者の目で見てもらえるので安心して投資できます。

しかし、中古マンションの場合は、築年数が経過するほど融資を受けるのは非常に厳しくなります。
そうなってくると、自分自身で資産価値を判断しなければなりません。
たとえば20年前に作られた物件はその当時の技術で作られています。
該当物件の残りの寿命を一般の人に判定できるでしょうか？
買った直後に多額の修繕費を払って大赤字になる可能性もあります。

新築マンションは中古マンションに比べると利回りは見劣りします。
この点は、利回りが高い「中古マンション」が有利な気がします。
ただ、言い方を変えれば「リスクをとって高い利回りにチャレンジできる」だけなのです。
中古マンション投資では「空室」に悩まされる可能性は高く、
高い利回りは「満室の時にはじめて実現できるものであること」を忘れてはなりません。
机上の空論にならぬように、細部まで行き届いた管理会社を選定し、万全の体制で挑まなくては
利回りを確保することは難しいでしょう。

マンション投資は何の為にやるのか？

そもそも利回りの善し悪しで物件を判断することは本当に正しいのでしょうか？
マンション投資を始める目的は「長期的な安定収入」
つまり「長きにわたる恩恵」です。
利回りが良い物件に目をくらませて
本来の目的を忘れてしまい、
初心者の方がハイリスク・
ハイリターンな投資へと
足を
踏み入れるのは危険です。

新築マンションの場合は修繕計画があり、長期の積立計画のある物件への投資となりますが、
中古マンションは重要事項の調査報告書などで過去の修繕履歴や積立金の金額を確認することが重要です。

最近は積立金不足でスラム化するマンションが社会問題となっています。
本来は定期的なメンテナンスのために、修繕積立金を毎月徴収していく必要があります。
しかし、悪質な不動産会社が購入価格を下げるために、必要な積立金よりも低く見積もり、
本来の積立金が貯まらずに、修繕できないマンションが存在しています。
そして、そのまま築年数が経過してしまうことで転居者が増加し、スラム化してしまうのです。

技術は日進月歩

新築マンションは最新の技術で作られており、
一説では100年以上の寿命があるといわれています。
物件の寿命はリターンの
寿命ともいえますので、
寿命の長い新築の方が
ロングリターンを期待できます。

新築マンションと中古マンションはなぜ永遠のテーマのように比較されてしまうのでしょうか？
ここまで読んで頂いた方ならご理解いただけると思いますが、そもそも中古マンション投資はプロでも判断が難しい物件です。

中古マンション投資へ一般の方が参入するのは、プロにも劣らない目利きが必要になるハイリスクハイリターンな投資にチャレンジすることなのです。マンション投資の強みはローリスク・ロングリターンです。
長きにわたる恩恵を受けたいのであれば新築マンション投資が断然おすすめです。

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中古マンションでもプロが厳選した
「プレミアム中古」という物件があります。
これは、高い入居率を長くキープできると
判断して取り扱っている優良物件のことです。
ローリスク・ロングリターンで
提供できる物件のみを紹介しています。

もし中古マンションでのマンション投資を
お考えであれば、
そのような「プレミアム中古物件」を
ご検討してみてはいかがでしょうか？
プレミアム中古物件の情報は基本的に
非公開で取り扱われるため
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