新築マンションと中古マンションのメリット・デメリット

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新築マンションと中古マンションのメリット・デメリット

新築マンション投資と中古マンション投資、
それぞれのメリット・デメリットをまとめてみました。

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初心者が中古マンションは危険?

新築・中古のメリット・デメリット

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初心者が中古マンションは危険?
新築マンションのメリット・デメリット
メリット
  • 少額から始められる
  • 資産価値が高い
  • 節税効果が高い
  • 10年間の瑕疵担保責任で安心
  • 場合によっては売却益を得られる
デメリット
  • 価格が高いので、利回りが低め
中古マンションのメリット・デメリット
メリット
  • 価格が安く、利回りが高い
デメリット
  • 修繕費用が割高
  • まとまった自己資金が必要
  • 空室率が上がりがち
  • 税制メリットが低い

新築マンションと中古マンションの
メリット・デメリット

1.新築マンション投資のメリット

1)少額から始められる

新築マンションの大きなメリットは少額の自己資金から始められることです。
物件の評価にもよりますが、場合によっては自己資金なしで始めることも可能です。
少額から始められるので、レバレッジ効果が高いことも特徴です。

※レバレッジ効果とは、てこの原理のことで自己資金に借入金を組み合わせることで、
自己資金の収益率が上がることです。
2)資産価値が高い

資産価値については、銀行など金融機関の第三者査定が入って評価しているので安心と
いえます。これはローンを利用するご本人の年収・資金のみならず、物件自体の評価を
考慮してローン審査を行っているからです。

物件自体が今後も長期的に収益を出せるか、かつ売却時の担保力が高いかを見極めており、
物件自体の評価が高い為、自己資金を抑えられます。
一般の方々にとってはそのような購入方法が無駄に高価な物件を掴まされずに済む安心な
方法のひとつであるということです。

3)節税効果が高い

年収500万円以上のサラリーマンから人気が高い理由の一つとして、節税対策になることが
挙げられます。確定申告をして経費を計上でき、課税額を圧縮できるため節税効果が期待
できます。

さらに、登記費用や租税公課、ローン金利、管理費現金支出以外にも、“帳簿上の経費”と
呼ばれる「減価償却費」が特に新築マンションの節税効果を強めています。
「減価償却費」とは、あらかじめ定められている償却法と耐用年数に応じて、
収入から差し引いて計算できるものです。
そして、相続税対策としても期待できます。ひとつ大きなものを所有するよりワンルームマンション数戸に小分けした方が相続時に分け易いなど、さらなるメリットも生まれてきます。
また精算課税を利用した贈与の場合などにも有効です。

4)10年間の瑕疵担保責任で安心

新築マンションは「住宅瑕疵担保保証責任保険」によって、10年間はマンションの基本構造
部分が保証されているので安心です。購入したマンションに万が一瑕疵(欠陥)がある時には
売り主が無償で補修工事を行ったり、賠償責任を負うことになります。
また、万が一売り主が倒産した場合も保証されてるので安心です。

場合によっては売却益を得られる

物件エリア・条件によっては、売却益を得られる可能性もあります。
不動産投資としては今後の地価上昇や、マンションの資産価値が上昇する地域を見極める
ことがポイントとなります。今後の再開発計画や、路線計画などを参考にすることが重要です。

たとえば、東京は賃貸需要が高く、単身世帯は今後も継続して増加すると予測されています。
また、外国人がオフィスワーカーとして、首都圏の賃貸マンションを選択する傾向も多くなっています。国内の企業や学生のみではなく、外国人からの人気は今後の賃貸需要の上でも
有利に働くと考えられます。

東京の不動産は世界からも
注目されています

2018年2月には世界最大級の政府系ファンド、
ノルウェー政府年金基金が
東京の不動産を購入し、
日本の不動産市場に初めて参入してきました。
東京の不動産マーケットが世界から
注目されていることがうかがえます。
2017年の地価公示価格では、
東京都の地価は前年度比+3.0%
上昇しており、
不動産投資家たちは
将来性のある東京に集中する
傾向が
見られています。

スタッフイメージ

2.新築マンション投資のデメリット

価格が高いので、利回りが低め

中古マンションに比べると価格が高いため、利回りが低めになります。しかし、最新の設備が揃っているため、入居者もつきやすく、一般的に新築マンションは空室率が低い傾向です。
自己資金が少なくても始められる点や節税効果などの資産価値の高さで保証されている安心感があるため、
初心者の方には安定した家賃収入を得られるローリスク・ロングリターンの新築マンションがおすすめです。

3.中古マンション投資のメリット

価格が安く、利回りが高い

新築マンションとは反対に、価格が安くなるので、利回りは高くなります。
「安定よりも少しでも多くの収益増にチャレンジしたい」、という方には向いているのかもしれません。
しかし、事前に修繕履歴の確認や設備・構造など調査をしっかり行う必要があります。
購入した直後にリフォームも含めた多額の修繕費用がかかる場合もあるので考慮しておきましょう。

4.中古マンション投資のデメリット

修繕費用が割高

築年数が経過している物件は修繕費用が割高な傾向があります。築10年以上経過している場合は瑕疵が
見つかっても、自己責任で修繕を行わなくてはなりません。また、耐震性についても注意が必要です。
2005年のマンション耐震偽装事件などで「建築物の安全性の確保を図るための建築基準法等の一部を改正
する法律」が設立され、「建築基準法」「建築士法」「建設業法」などの改正され、
2007年以降、新築マンションのコストが上昇したものの、その分安心・安全な建築物が建つようになり、
長期保有へ向けた物件のクオリティアップに繋がっています。
もし中古マンションを検討しているのであれば、2007年以降の最も厳しい条件をクリアしている物件から探す方が得策といえるでしょう。もちろん技術は日々進化しているため、修繕を考えると、最新の設備に越したことはありません。

マンションの管理・
修繕積立金をしっかり確認

重要事項調査報告書などで管理費・修繕積立金の積立額・不足額を
見ることができます。この項目の確認を怠ると来たるべき大規模修繕への
積立金がまったく足りず、自分自身で資金を集めてこなくてはいけなくなります。
管理会社が見積もった修繕積立金の試算が足りないことで起こる
修繕積立金不足は社会問題となっています。
管理会社はしっかりと
選定して
おかないとマンション自体の寿命を
縮めかねません。

スタッフイメージ
1)まとまった自己資金が必要

中古マンションでローンを利用するのは非常に難しいので、まとまった自己資金が必要となってきます。
新築マンションでは、資産価値の高い物件で自己資金を低くできますが、
中古マンションは建物自体の資産価値が低くなっているため、金融機関の審査が厳しいです。
特に築年数が古い中古マンションは粗悪な物件もあり、融資不可能な物件や、融資を受けられても融資割合が低い、などの問題があります。

2)空室率が上がりがち

中古マンションの大きなリスクは空室率が上がりがちな部分です。
新築は最新設備が揃っているため、入居者も多いですが、築20年を超えてくると設備も古くなり、設備入れ替えや家賃を下げるなどの対策を行わないとあっという間に空室が出てしまいます。
また、一度空室になると空室期間も長くなりがちで、入居者のクオリティを保っていくのも
大きな問題になります。管理会社の選び方を間違うと、入居者管理がままならず、
反社会的勢力や風俗の無許可営業店などが入居してしまい、マンション自体の価値を下げてしまう可能性もあります。

3)節税効果が低い

新築マンションの節税効果で少しお話した「減価償却費」がすべて消化済みの物件もあり、
帳簿上の経費として算出しにくいので、節税効果が薄くなってしまいます。
相続税対策も物件評価額が関係しているため、新築マンションほどの期待は無いようです。
ワンルームマンション数戸に小分けした方が相続時に分け易い点や、精算課税を利用した
贈与のメリットは新築マンションと同様です。

5.結論:信用のおけるパートナー選びが必要

新築マンションと中古マンションのどちらに投資したいと感じたでしょうか?二つの大きな違いは耐用年数です。新築の方が耐用年数は長くなり、資産価値も高いと判断されます。中古マンションと新築マンションを
比べた場合、利回りにそれほどの違いがないのであれば、新築物件が長期的に安定しているといえるでしょう。
築年数や物件のグレードも個々でかなり違いがありますので、単純に新築物件に投資すれば良いということでもありません。投資用不動産選びの大きなポイントとしては、まず第一に優良な物件情報を提供してくれる、
信用のおけるパートナー選びが必要となってきます。
長期的な投資となりますから投資主(買主)・パートナー、双方の良好な関係を築くことが重要です。
マンション投資のメリットやリスクをしっかり伝えた上で、買主の目的や資産状況から最適な提案をしてくれる不動産会社を選びましょう。

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