新築マンションと中古マンションのメリット・デメリット

新築マンションの大きなメリットは少額の自己資金から始められることです。
物件の評価にもよりますが、場合によっては自己資金なしで始めることも可能です。
少額から始められるので、レバレッジ効果が高いことも特徴です。

資産価値については、銀行など金融機関の第三者査定が入って評価しているので安心と
いえます。これはローンを利用するご本人の年収・資金のみならず、物件自体の評価を
考慮してローン審査を行っているからです。

物件自体が今後も長期的に収益を出せるか、かつ売却時の担保力が高いかを見極めており、
物件自体の評価が高い為、自己資金を抑えられます。
一般の方々にとってはそのような購入方法が無駄に高価な物件を掴まされずに済む安心な
方法のひとつであるということです。

年収500万円以上のサラリーマンから人気が高い理由の一つとして、節税対策になることが
挙げられます。確定申告をして経費を計上でき、課税額を圧縮できるため節税効果が期待
できます。

さらに、登記費用や租税公課、ローン金利、管理費現金支出以外にも、“帳簿上の経費”と
呼ばれる「減価償却費」が特に新築マンションの節税効果を強めています。
「減価償却費」とは、あらかじめ定められている償却法と耐用年数に応じて、
収入から差し引いて計算できるものです。
そして、相続税対策としても期待できます。ひとつ大きなものを所有するよりワンルームマンション数戸に小分けした方が相続時に分け易いなど、さらなるメリットも生まれてきます。
また精算課税を利用した贈与の場合などにも有効です。

新築マンションは「住宅瑕疵担保保証責任保険」によって、10年間はマンションの基本構造
部分が保証されているので安心です。購入したマンションに万が一瑕疵(欠陥)がある時には
売り主が無償で補修工事を行ったり、賠償責任を負うことになります。
また、万が一売り主が倒産した場合も保証されてるので安心です。

場合によっては売却益を得られる

物件エリア・条件によっては、売却益を得られる可能性もあります。
不動産投資としては今後の地価上昇や、マンションの資産価値が上昇する地域を見極める
ことがポイントとなります。今後の再開発計画や、路線計画などを参考にすることが重要です。

たとえば、東京は賃貸需要が高く、単身世帯は今後も継続して増加すると予測されています。
また、外国人がオフィスワーカーとして、首都圏の賃貸マンションを選択する傾向も多くなっています。国内の企業や学生のみではなく、外国人からの人気は今後の賃貸需要の上でも
有利に働くと考えられます。

中古マンションでローンを利用するのは非常に難しいので、まとまった自己資金が必要となってきます。
新築マンションでは、資産価値の高い物件で自己資金を低くできますが、
中古マンションは建物自体の資産価値が低くなっているため、金融機関の審査が厳しいです。
特に築年数が古い中古マンションは粗悪な物件もあり、融資不可能な物件や、融資を受けられても融資割合が低い、などの問題があります。

中古マンションの大きなリスクは空室率が上がりがちな部分です。
新築は最新設備が揃っているため、入居者も多いですが、築20年を超えてくると設備も古くなり、設備入れ替えや家賃を下げるなどの対策を行わないとあっという間に空室が出てしまいます。
また、一度空室になると空室期間も長くなりがちで、入居者のクオリティを保っていくのも
大きな問題になります。管理会社の選び方を間違うと、入居者管理がままならず、
反社会的勢力や風俗の無許可営業店などが入居してしまい、マンション自体の価値を下げてしまう可能性もあります。

新築マンションの節税効果で少しお話した「減価償却費」がすべて消化済みの物件もあり、
帳簿上の経費として算出しにくいので、節税効果が薄くなってしまいます。
相続税対策も物件評価額が関係しているため、新築マンションほどの期待は無いようです。
ワンルームマンション数戸に小分けした方が相続時に分け易い点や、精算課税を利用した
贈与のメリットは新築マンションと同様です。