失敗しない不動産投資とは

失敗しない不動産投資とは

不動産投資は投資の中でも唯一、
銀行からの融資を使って投資できる貴重なものです。
毎月入ってくる家賃収入は先行きが
不透明な現代において、
将来的な長期的安定収入としてとても魅力的です。
ただ良い面のみではなく、不動産投資での失敗も
また耳にする機会があるのではないでしょうか?
「空室が埋まらない・・」「滞納されている・・」
「買ってすぐに高い修繕費用を支払った・・」など
オーナーの中にはさまざまな失敗談を
お持ちの方もいらっしゃいます。
投資なので、もちろんリスクもつきものです。
しかし、リスク回避の方法をしっかり学べば
恐れることはありません。
まずは、不動産投資に関わる基本知識と
メリット・リスクを把握していきましょう。

失敗しない不動産投資とは

失敗しない不動産投資とは

1.不動産投資とは

不動産投資とは利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。
不動産投資の利益とは「インカムゲイン(運用益)」と「キャピタルゲイン(売却益)」の2種類があります。

インカムゲイン(運用益)とは、アパートやマンション等を購入(投資)し、家賃収入を得ることです。
現在はインカムゲイン(運用益)が不動産投資の利益の主流となっています。

もう一つの利益である、キャピタルゲイン(売却益)は購入した物件の価値が上がった時に売却して、
購入した金額と売却した金額の差額で利益を得ることを指します。
戦後の日本は地価が上昇していたので、キャピタルゲイン(売却益)を目的とした売買が行われた時期もありました。
しかし、現在はキャピタルゲインで利益を出していくことは難しい状況です。

将来性のある東京への一極集中型が
止まらない

東京23区の基準地価は2005年には15年ぶりに上昇し、
2016年では全国平均で、8年ぶりに上昇へ転じています。
また、地方の商業地を中心に上昇傾向ではあるものの、
将来性のある東京に資金が
集中する傾向があります。
東京の最高価格地などは、
バブル期を凌ぐ水準にまで
回復したといわれています。

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2.不動産投資:7つのメリット

不動産投資にはどんなメリットがあるのでしょうか?

  • 少額の自己資金で始めることができる
    物件の評価によっては、自己資金なしで始めることもできます。
  • 「毎月」安定収入が得られる
    空室保証というプランを用意している不動産会社もあります。
    2年間のみなど初期を保証している場合もありますが、
    35年など長期空室保証がおすすめです。
  • 場合によっては売却益も得られる
    購入した物件の不動産価値が上がった時に売却し、
    その差額で利益を得られる可能性があります。
  • 節税対策・相続税対策
    サラリーマンでも年間10〜120万円程度、場合によっては
    税金還付・減額の節税効果も、4 また相続税対策としても期待できます。
    ※詳細は「マンション投資はサラリーマンに向いてるって本当?」にてご確認ください。
  • インフレに強い
    購入した物件の不動産価値が上がった時に売却し、
    その差額で利益を得られる可能性があります。
    ※詳細は「インフレに強い資産運用とは?」にてご確認ください。
  • 生命保険効果と年金の効果
    マンション投資など、融資を受ける際に団体信用生命保険に加入します。
    この団体信用生命保険はオーナー様が死亡、もしくは失明や言語機能を失う
    などの高度障害になった際には、ローン残債をすべて保証会社が負担して、
    「毎月の家賃収入」と「無借金のマンション」が遺族に残すことができるので、
    生命保険の代わりになる側面があります。
    ※詳細は「「マンション投資は生命保険代わり?その仕組みとは?」にてご確認ください。
  • 他の投資に比べてローリスク
    株式投資やFXなどは、元本保証がないので、投資した資金が0円になることもあります。
    また日々の世界ニュースや相場のチェックなど常にアンテナを張り続けていなければ
    いけません。
    それに比べてマンション投資は始める際にしっかり知識を身につけておけば、
    一度スタートしたら不動産会社が経営を担うので、サラリーマンなどの忙しい方でも
    安心して始めることができます。
    ※詳細は「資産運用の種類」にてご確認ください。

3.不動産投資の失敗談

不動産投資のリスクについて知るには失敗談を知ることが近道です。
魅力が多い不動産投資には、どんなリスクが隠れているのでしょうか?

CASE1利回りがいいだけで中古のアパートを
購入しその後の管理に苦労しました。
中古アパートを購入しましたが、家賃が安いので、やはり質の悪い入居者が多く、とても悩んでいます。
夫婦喧嘩など夜の騒音やゴミ捨てのマナーの悪さもひどく、中にはペット不可なのにペットを飼っていた
入居者がいて退去の時は40万円もリフォーム代がかかりました。
そんなひどい入居者を見て、やはり安い中古物件には何かしら売却される理由があるのだと悟りました。
CASE2サブリースではなく一般管理にして
予想外の出費がでました。
インターネットで検索するとサブリースについてはネガティブな情報しかなかったので、はじめからサブリースは
考えずに一般管理で中古物件を購入しました。
営業マンの説明通り、購入当初は入居者もいたので順調に運用ができましたが、入居者が退去する時です。
なんと部屋のリフォーム代やクリーニング代は全額、私の負担だったんです。
一気に2カ月分の家賃が飛んでしまいました。
いろいろと調べてみるとサブリースも不動産業者によって保証内容がちがい、大手の不動産業者だとサブリース
の手数料に入退去にかかる一般的なリフォーム代は含まれていました。
それで空室の保証もつくのなら最高ですよね。
インターネットの書き込みを信用せずに、しっかりと自分自身で調べてから取り組めば良かったと後悔しています。
CASE3中古マンションの耐震構造を
チェックしないで購入。
利回りが高いと勧められて中古物件を購入してみたら、耐震基準が旧耐震の物件でした。
東日本大震災の地震の影響で建物にヒビが入ってしまい慌てて売ろうとしたら旧耐震基準の為、全く売れずに
困っています。
もちろん不動産業者は修繕もしてくれず、こんな物件を購入してしまって本当に後悔しています。

4.不動産投資のリスク回避法

不動産投資のリスクは「物件選び」「不動産会社選び」「管理会社選び」でほとんどの場合は回避できます。

まずは、物件選びについてはエリアと物件種別が主な課題です。
一口に物件といっても、用途はアパート、マンション、オフィスビル、商業施設などさまざまです。
例えばオフィスビルなどは住宅向けよりも、利回りが良いので魅力的に見えますが、一度空室になると借り手が
見つかるには住宅向けとは違うノウハウも必要なため、個人で手を出すのはリスクが高いものです。

これからも住みたい人が
増え続ける物件選びが重要

エリアについても、今後も安定して賃貸需要が
見込める場所を見極める目が必要です。
物件選びのリスクを考えずに、
営業マンから言われるがまま
契約をしてしまうと空室リスクに
悩まされる確率は高まるでしょう。

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次に、大きな岐路ともいえる不動産会社選びです。
不動産投資といえば、会社まで勧誘電話を行うようなイメージがあるのではないでしょうか?
そこまでして連絡する不動産会社はあまりオススメできません。
無理にでも顧客を捕まえなければならないのは、売れ残っている物件があるともいえるからです。

そういった会社を見極めるには、帝国データバンクなどの会社信用情報を調査するという手もあります。
株式上場などしている場合は、融資先の連携も多く安心ですし、公開された供給戸数などすぐに把握できます。
しかし、上場していない場合は内情を詳しく知ることはできません。
そういった場合は会社信用情報を自分自身で確認することもできます。
あまりにも評価が低い場合は危険信号といえるでしょう。

不動産会社選びのポイントは信頼性

不動産会社選びのポイントは「保証が手厚いこと」と「融資に強い会社」を
探すことです。これらは、
今までの実績が多く、信頼性の高い会社といえます。
多くの物件実績があれば、
企画力なくして続けていけませんし、
融資が強いということは、
多くの提携先の銀行から
信用力が
高いと判断されて
いることになるからです。

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そして最後に一番重要な管理会社選びです。
不動産会社は企画、施工、提案、運用管理を別々の会社で行っている場合もあり、
マンションを購入したのはA社で管理はB社ということもあります。
その場合は何かトラブルが起きた場合に個別に対応することになり手間とコストがかかります。
企画、施工、提案、運用管理まで一貫してサポートしているところがおすすめです。
上記に紹介した失敗事例のように、管理会社の変更によって、リフォーム代金が高額になったり、
客付け力がなく、空室が埋まらないなどさまざまなリスクが考えられます。

管理選びのポイントは高い品質管理

管理会社選びを怠ることで、
マンションの積立金不足やスラム化が社会問題となっています。
24時間体制での電話対応や
清掃技術など高い品質への
こだわりは不動産投資の
要といえるでしょう。

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失敗しない不動産投資にまず必要なものは「知ること」です。
メリットはもちろんのこと、リスクやさまざまな失敗談を知識として身につけていけば、
「投資は怖いもの」とイメージに先行されて、身動きが取れないような事態は回避できます。

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