失敗しない不動産投資とは

不動産投資とは利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。
不動産投資の利益とは「インカムゲイン(運用益)」と「キャピタルゲイン(売却益)」の2種類があります。

インカムゲイン(運用益)とは、アパートやマンション等を購入（投資）し、家賃収入を得ることです。
現在はインカムゲイン(運用益)が不動産投資の利益の主流となっています。

もう一つの利益である、キャピタルゲイン(売却益)は購入した物件の価値が上がった時に売却して、
購入した金額と売却した金額の差額で利益を得ることを指します。
戦後の日本は地価が上昇していたので、キャピタルゲイン(売却益)を目的とした売買が行われた時期もありました。
しかし、現在はキャピタルゲインで利益を出していくことは難しい状況です。

将来性のある東京への一極集中型が
止まらない

東京２３区の基準地価は２００５年には１５年ぶりに上昇し、
２０１６年では全国平均で、８年ぶりに上昇へ転じています。
また、地方の商業地を中心に上昇傾向ではあるものの、
将来性のある東京に資金が
集中する傾向があります。
東京の最高価格地などは、
バブル期を凌ぐ水準にまで
回復したといわれています。

不動産投資にはどんなメリットがあるのでしょうか？

不動産投資のリスクについて知るには失敗談を知ることが近道です。
魅力が多い不動産投資には、どんなリスクが隠れているのでしょうか？

利回りがいいだけで中古のアパートを
購入しその後の管理に苦労しました。

中古アパートを購入しましたが、家賃が安いので、やはり質の悪い入居者が多く、とても悩んでいます。
夫婦喧嘩など夜の騒音やゴミ捨てのマナーの悪さもひどく、中にはペット不可なのにペットを飼っていた
入居者がいて退去の時は40万円もリフォーム代がかかりました。
そんなひどい入居者を見て、やはり安い中古物件には何かしら売却される理由があるのだと悟りました。

中古マンションの耐震構造を
チェックしないで購入。

利回りが高いと勧められて中古物件を購入してみたら、耐震基準が旧耐震の物件でした。
東日本大震災の地震の影響で建物にヒビが入ってしまい慌てて売ろうとしたら旧耐震基準の為、全く売れずに
困っています。
もちろん不動産業者は修繕もしてくれず、こんな物件を購入してしまって本当に後悔しています。

不動産投資のリスクは「物件選び」「不動産会社選び」「管理会社選び」でほとんどの場合は回避できます。

まずは、物件選びについてはエリアと物件種別が主な課題です。
一口に物件といっても、用途はアパート、マンション、オフィスビル、商業施設などさまざまです。
例えばオフィスビルなどは住宅向けよりも、利回りが良いので魅力的に見えますが、一度空室になると借り手が
見つかるには住宅向けとは違うノウハウも必要なため、個人で手を出すのはリスクが高いものです。

これからも住みたい人が
増え続ける物件選びが重要

エリアについても、今後も安定して賃貸需要が
見込める場所を見極める目が必要です。
物件選びのリスクを考えずに、
営業マンから言われるがまま
契約をしてしまうと空室リスクに
悩まされる確率は高まるでしょう。

次に、大きな岐路ともいえる不動産会社選びです。
不動産投資といえば、会社まで勧誘電話を行うようなイメージがあるのではないでしょうか？
そこまでして連絡する不動産会社はあまりオススメできません。
無理にでも顧客を捕まえなければならないのは、売れ残っている物件があるともいえるからです。

そういった会社を見極めるには、帝国データバンクなどの会社信用情報を調査するという手もあります。
株式上場などしている場合は、融資先の連携も多く安心ですし、公開された供給戸数などすぐに把握できます。
しかし、上場していない場合は内情を詳しく知ることはできません。
そういった場合は会社信用情報を自分自身で確認することもできます。
あまりにも評価が低い場合は危険信号といえるでしょう。

不動産会社選びのポイントは信頼性

不動産会社選びのポイントは「保証が手厚いこと」と「融資に強い会社」を
探すことです。これらは、
今までの実績が多く、信頼性の高い会社といえます。
多くの物件実績があれば、
企画力なくして続けていけませんし、
融資が強いということは、
多くの提携先の銀行から
信用力が
高いと判断されて
いることになるからです。

そして最後に一番重要な管理会社選びです。
不動産会社は企画、施工、提案、運用管理を別々の会社で行っている場合もあり、
マンションを購入したのはA社で管理はB社ということもあります。
その場合は何かトラブルが起きた場合に個別に対応することになり手間とコストがかかります。
企画、施工、提案、運用管理まで一貫してサポートしているところがおすすめです。
上記に紹介した失敗事例のように、管理会社の変更によって、リフォーム代金が高額になったり、
客付け力がなく、空室が埋まらないなどさまざまなリスクが考えられます。

管理選びのポイントは高い品質管理

管理会社選びを怠ることで、
マンションの積立金不足やスラム化が社会問題となっています。
24時間体制での電話対応や
清掃技術など高い品質への
こだわりは不動産投資の
要といえるでしょう。

失敗しない不動産投資にまず必要なものは「知ること」です。
メリットはもちろんのこと、リスクやさまざまな失敗談を知識として身につけていけば、
「投資は怖いもの」とイメージに先行されて、身動きが取れないような事態は回避できます。