マンション投資 ローン

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マンション投資 ローン -ローンを組むメリット-

初めてマンション投資を始めようとする場合、
多くの方がローンを活用して取り組まれています。
一口に「ローンを組む」と言っても、個人の状況、
物件価値によって金利などの条件も変わってきます。
いい条件でローンを組むためにも、物件の価値、そして
信頼できる会社で取り組むことが求められます。
「こんなはずじゃなかった」と失敗する前に
しっかりチェックしておきましょう。

ローンの組み方ノウハウ
ー実際に投資を検討している向けー

初心者向けコンテンツ 
ーローンの仕組み・メリットー

1.ローンの仕組み(金利の違いや年収以外の審査基準)

ローンとは金融機関から融資を受ける名称のことです。
不動産と聞くと「住宅ローン」がメジャーなので、先に思い浮かべるかもしれませんが、
住宅ローンは「住むため」のもの、マンション投資ローンは「事業ローン」の意味合いが強く、
金利も住宅ローンと比べて高く設定されています。

住宅ローンは本人の返済能力・年収などが問われますが、マンション投資は「事業計画書」がもっとも重要視されます。
「この物件は継続的に利益を上げていけるのか?資金は回収できるのか?」によって借入条件も変化していきます。物件評価が高ければそれだけローンにも有利といえるでしょう。

ローンの審査は不動産会社に相談!
ただし知見は忘れずに

事業計画書を個人で考えるのは難しいので
不動産会社へ相談した方が早いです。
上場企業や、多くの実績を
持つ信頼できる不動産会社に
相談してみましょう。

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2.銀行などからローンを借りてマンション投資を行う必要があるのか?

メリット1レバレッジ効果

大きな資金を動かしてまで、マンション投資を行う必要があるのか?と思う方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、ローンが組めれば、自己資金がなくてもマンション投資を始めることができ、
最も※レバレッジ効果の恩恵を受けれる有効な手段なのです。

※レバレッジ効果とは、てこの原理のことで自己資金に借入金を組み合わせることで、
自己資金の収益率が上がることです。
借入れに頼れば頼るほど金利上昇などのリスクも伴いますので、収支のバランスには要注意です。

レバレッジ効果

例えば、自己資金1000万円で1000万円のマンションを購入した投資家➀と、
自己資金200万円で同じ1000万円のマンションを購入した投資家➁が居たとします。
それぞれ年間で50万円の家賃収入があったとすると、投資家➀の自己資金に対する利回りは5%です。

しかし、200万円の自己資金でマンション経営をする

資家➁はローンの支払いを差し引いても
13%の利回りとなります。

このような少ない自己資金でマンション経営を始めた投資家➁の方がより高い利回りを得ることができる積極的なマンション経営の考え方を「レバレッジ効果」と言います。

メリット2団体信用生命保険が
万が一の生命保険代わりに

もう一つのマンション投資のローン活用のメリットに団体信用生命保険(通称「団信」)が挙げられます。
マンション投資でローンを組む場合、団体信用生命保険(通称「団信」)に加入することになります。
オーナー様が死亡、または失明や言語機能を失うなどの高度障害状態になった場合、残されたご家族には
ローン支払いは免除となり、無借金のマンションと家賃収入を残すことが出来ます。
団体信用生命保険により、マンション投資は生命保険の代わりとしても活用することができます。

マンション投資のローン活用のメリット

3.ローンは悪いこと?ローンのメリットも知ろう

ローン=(借金)は悪いものというマイナスイメージがあるかもしれません。
住宅ローンにはなんの抵抗も示さず、投資ローンに難色を示すという方もいらっしゃいます。

大切なのは、収支のバランスです。ローン自体が悪いことではなく、無理なローン計画を組む不動産会社、物件の善し悪しが問題であることを忘れてはいけません。
不動産会社によっては、ローンを組むだけ組ませて、肝心の家賃収入が継続しない物件を購入させることもあります。

本来、事業を行う上で、ローンは大切な実績になりえるものです。
一度ローンを組めると、実績やレコードといわれ、新たな融資を検討する上で有利になる場合があります。
自宅用と違って、収益性のある物件で実績を積んでいる優良なオーナーであると認定されるのです。

また、マンション投資にかかるローンの利息は経費として計上できます。
現金で買うと、そういった経費計上もできなくなります。

ローンの組み方ノウハウ
 ー実際に投資を検討している向けー

1.ローンを組む方法(どこから借りるのかを比較検討)

自分で金融機関を探して組む「プロパーローン」と不動産会社と進めていく「提携ローン」の2種類があります。
自分で金融機関を探そうとすると、口座を持っているメガバンクや地方銀行などお付き合いのある金融機関に
限られるでしょう。
マンション投資用の融資を行っているかは分からないですし、自分自身で事業計画を作成して提出する必要があります。

金利も不動産会社によって違う?
銀行を紹介してもらうメリットは大きい

特定の不動産会社、不動産にて有利な条件で組める
ローンが
存在しているのでうまく活用した方が賢いやり方です。
たとえ不動産会社から銀行を紹介されても、
中間マージンなどが上乗せされることはありません。
ちゃんとした不動産会社は、いかに利息が少なく、
利回りがよくなるかを考えて、プランニングしているので
得することはあっても損することはないので安心してください。

※ちゃんとした不動産会社の
選び方は
オススメのマンション
投資:上場企業を選ぼう
」を参照

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2.審査基準は?(年収だけじゃない?物件価値の重要性)

審査基準は「個人」と「物件」の2種類あります。
まず、「個人」として、年収や資産状況を審査されますが、
「物件」の収益性についても大きな審査基準となります。

物件は「本当に長期にわたって価値あるものになるのか」ということです。
アパートのような木造の物件を選ぶより、マンションの方が鉄筋コンクリートなどの強度な構造で、
耐用年数が長いため、審査が通りやすいといえます。

不動産会社によってはローンが不得意な場合も。
比較しながら検討しよう

中古物件を扱う会社などは
「自分自身でプロパーローンを探していますか?」と
聞かれることもあるので、
不動産会社のすべてが融資を
得意としていないことも
予備知識
として知っておきましょう。

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3.オススメのマンション投資:上場企業を選ぼう

おすすめなのは、20年以上の実績と上場している不動産会社です。

上場企業を選ぶメリットは、提携の金融機関が多いので色々な条件の方に合った最も好条件な銀行を紹介できることです。

1行しか取引ないところだと、その銀行に否決された場合はもうローンを組めませんが提携銀行が多いと、
他のところにも審査を出すことができ、ローンを組める可能性が広がります。

つまり、上場企業を選ぶと、バリエーションも豊富で再審査も含めて、さまざまな条件の方に対応できる体制を
整えているので安心してマンション投資を始められます。

また、上場している企業は四半期ごとに株主に売上、供給件数、自己資本比率などすべて公開しています。
報告書を確認していれば、会社の透明性を自分の目で確かめることができます。

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