賃貸マンション経営の失敗を避けるために必要なことは?

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賃貸マンション経営の失敗を避けるために必要なことは?

賃貸マンション経営といえば、
マンション1棟まるごとを投資対象にしているイメージを
お持ちの方もいるかもしれません。
しかし、1室からでもマンション経営を始めることは可能です。
1棟まるごとの投資となると、
一部の富裕層や海外投資家のイメージが強いですが、
1室からならば、ローンを利用することで自己資金なしでも
始められるため、
サラリーマン・OLにも人気の投資です。
では、賃貸マンション経営には
どんな特徴があるのでしょうか?

原稿 監修者について

相田 健一郎

株式会社 シノケングループ
マンション販売事業・
マンション管理事業担当

マンション販売事業・マンション管理事業担当
資産コンサルタントとして、ライフプランに合わせた提案を実施。

保有資格
  • ・宅地建物取引士
  • ・ファイナンシャルプランニング技能士2級
  • ・賃貸不動産経営管理士
  • ・住宅ローンアドバイザー
筆跡書籍
無料オンラインセミナー 約30年の実績のあるマンション投資 無料オンラインセミナー 約30年の実績のあるマンション投資

賃貸マンション経営の
失敗を避けるために必要なことは?

マンション投資 成功体験談

賃貸マンション経営の
失敗を避けるために必要なことは?

1.賃貸マンション経営のメリット・リスクを知ろう

大きなメリットは「長期安定収入を毎月得られる」ことで、ローンを活用することで、自己資金なしでも始められる投資です。
またローン利用のメリットはレバレッジ効果が高いこともありますが、オーナー様が死亡・もしくは失明や言語機能を
失うなどの高度障害になった際にはローン残債がなくなる生命保険代わりとなる「団体信用生命保険」への加入です。

※レバレッジ効果とは、てこの原理のことで自己資金に借入金を組み合わせることで、
自己資金の収益率が上がることです。

もちろん、所得税や住民税の節税効果も高いですし、相続税対策やインフレに強い点も魅力です。

しかし、リスクについてもしっかり把握しておく必要があります。
一番心配なのは「空室リスク」です。空室であれば、家賃収入もなくなってしまいます。
しかし、空室に対する対策はさまざまあります。そもそも空室になりにくい物件について知識を付けることです。
単純に空室を防ぐには「住みたい」と感じる人がどれだけいるかが重要です。「住みたい」と感じてもらう物件は、
立地、物件の強度・設備を含む品質、管理状況など積み重なったアドバンテージで生まれてきます。
「自分自身も住みたい」と感じる物件を選択し、マンション経営をスタートできれば空室リスクの対策になります。

その他のリスクとしては、家賃滞納リスク、災害、老朽化などの物件についてのリスク、業者選びのリスクさまざまです。これらは、空室リスクと同様、事前のリスク回避方法を知ることが重要です。

マンション経営のメリット
マンション経営の8大リスク

2.表面利回りや実質利回りだけに注意を払うのは危険

賃貸マンション経営と聞くと、「表面利回り」や「実質利回り」という話を耳にされたことがある方もいらっしゃるかもしれません。
そもそも利回りとは、投資額に対してのリターンがどれほど見込めるかを表しています。
つまり収益性が高ければ利回りが高い、低くなれば利回りが低いといわれます。

表面利回りとは、グロス利回りとも呼ばれ、「表面利回り=年間収入÷物件価格×100」という計算式になります。
単純に2000万円で買ったマンションから年間100万円の年間収入があれば利回りは5%となります。
それに対して、実質利回りとはネット利回りともいわれ、「実質利回り=(年間収入-諸経費)÷物件価格×100」という
計算式になります。
仮に2000万円で買ったマンションから年間100万円の年間収入から年間の税金や管理修繕費などの諸経費20万円を
差し引いた利回りは4%となります。

ただし、こうした利回りの善し悪しも投資という観点では重要に思えますが、利回りのみに注意を払うのは危険です。
利回りが良い物件が本当に安定した家賃収入をもたらしてくれるのでしょうか?
マンション経営にとっては「長く住みたいと思える物件」でなければ、家賃収入を安定して手に入れることはできません。
重要なのは良い利回の物件を探すことではなく、安定して家賃収入を生み出す物件を探すことなのです。

賃貸マンション経営を始める目的を
忘れてはいけない

賃貸マンション経営を始める目的とはどのようなことでしょうか?
将来のための資産形成、家族に資産を残すための生命保険代わりに、
実物資産による相続税対策・・
人それぞれ、目的は異なると思います。

しかし、知識を付けていくうちに「より高い利回りの物件はないか?
より安い管理会社はないか?」など、どうやったら効率的に投資できるかを
意識しすぎて、結局マンション経営を始めてみたら入居者が入らず、
家賃収入が絵に描いた餅になるという方々もいらっしゃいます。
本来の目的を達成するために
必要なことは「長期安定収入を
得られる物件を探す」=多くの
入居者が住みたいと思える
物件を探す」ではないでしょうか?

スタッフイメージ

3 賃貸マンションの入居者ニーズを知ろう

賃貸マンション経営を始める上では、賃貸マンションに求められる設備についても把握しておく必要があります。
第三者に住んでもらうことで家賃収入が入ってくる仕組みなので、そもそも入居者のニーズに合わない物件に投資する
ことはリスクが高く危険です。では賃貸契約者の多くはどんな設備を求めているのでしょうか?

株式会社リクルート住まいカンパニー「2016年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査 (首都圏版)」によると
次に引っ越すときに欲しい設備として、一人暮らしではエアコン付き、宅配BOX、テレビモニター付きインターホン、
無料インターネットなどが人気です。

断熱・遮熱性能の高い窓や防犯カメラ、ディンプルキーなどのピッキング対策の鍵などセキュリティー面も意識され
ていることが分かります。

各設備の必要度(全体/各単一回答) 上位20項目
設備について、「1.次に引越す時は(も)」絶対欲しい」
「2.次に引越す時は(も)できれば欲しい」「3.次に引越す時いらない」の3択で質問
図表スコアは「1.次に引越す時は(も)絶対欲しい」または
「2.次に引越す時は(も)できれば欲しい」を回答した人の比率
「16年 全体」の必要度をスコア降順にてソート

設備の必要度(全体/各単一回答

参照:株式会社リクルート住まいカンパニー「2016年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査 (首都圏版)」

賃貸マンションを選ぶ入居者のニーズとしては、セキュリティ面や外装・内装を含む快適な空間を提供してもらうことが重視されます。設備の充実という観点では築20年以上の中古マンションなどでは入居者ニーズを満たす条件がどれほど揃っているか不安が残ります。
新築・築浅のマンションであれば、オートロック、宅配ボックス、モニター付きドアホンは標準装備となり、
インターネットの通信環境もいまや当たり前になっています。
こうした入居者ニーズは賃貸マンション経営を考える上では、重要な要素といえます。

賃貸マンション経営を始めたいと考えている方は、正しい知識と情報を見分けるための目を養うことが大切です。
知識をつけるために、セミナーに足を運んでみるのもおすすめです。

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