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マンション投資と地震のリスク

「全世界の地震の約1/10が、日本とその周りで発生している」(気象庁より)

東北、熊本…大地震が続き、先日は北海道で大きな揺れを観測しました。マンション投資は長期的な運用。地震大国・日本に物件を保有し続ける限り、地震リスクからは逃れられません。

一方で、多くの方が震災後もマンション投資を始めたり続けたりしています。「マンション投資には、リスクを上回るメリットがある」という判断でしょう。また近年の地震では<現代マンションの耐震性>も証明され、大きな話題に。

今回は、マンション投資における地震リスクヘッジ最新情報をご紹介します。

日本の大地震とマンションへの被害

昭和〜平成の間に国内で発生した
マグニチュード(以下・M)7以上の<大地震>は計48回。およそ1.8年に1回の計算です。決して被害の甚大なものばかりではないですが、思っている以上に頻発していると分かります。

影響のあった<大地震>で建物の被害額を比較したデータです。
【建築物における地震の被害額】
(2016年5月 読売新聞)

2011年 東日本大震災…16.9兆円(M9.0)
1995年 阪神淡路大震災…9.6〜9.9兆円(M7.3)
2016年 熊本震災…2.4〜2.6兆円(M7.3)

48回中で唯一M9を観測した東日本大震災は、やはり津波の影響もあり被害が顕著です。しかし意外にも この世界史上4位の大地震において<現代マンションの驚くべき強度>が明らかになりました。

東日本大震災で東北6県が受けたマンション(※)の被害は…

建て替えなど致命的な被害を受けたマンション…0件
大規模な補修や改修が必要なマンション…全体の1.6%
(※高層住宅管理業協会に属する1642棟)

東日本大震災で倒壊したのは主に木造の建物で、ほとんど被害が見られなかった最新マンションの<耐震性の高さ>が証明されました。また同じM7.3の(1995)阪神淡路と(2016)熊本を比較しても耐震技術の進歩が見て取れます。(マグニチュード以外の要因も絡むため一概には論じられませんが…)

最先端の日本のマンションは地震リスクが低い?

こうした報告から分かるように、現在「日本の耐震技術は世界の最先端」と評されています。我が国の耐震性は歴史とともに進化していますが、特に飛躍的に向上を遂げた分岐点は(1981年)新耐震基準の導入と(2006年)新構造基準の制定でしょう。

【昭和〜の大地震と建築基準の進歩】
1948年 福井地震(M7.1)→1950年 建築基準法の改正
1968年 十勝沖地震(M7.9)→1968年 建築基準法の改正
1978年 宮城県沖地震(M7.4)→★1981年 新耐震基準の導入
1995年 阪神淡路大震災(M7.3)→1995年 耐震改修促進法が制定
2005年 耐震偽装事件→★2006年 新構造基準が制定

★1981年 新耐震基準の導入

1981年は1つの節目で、その前の建築は《旧耐震基準》、後は《新耐震基準》と線引きされます。新耐震基準の導入で「旧耐震の約2倍の性能になった」とされるほど大きな革新をもたらしました。

★2006年 新構造基準が制定
世間を騒がせた姉歯設計士の耐震偽装事件を教訓とし制定された新構造基準。これにより<耐震構造の設計>には一層の厳しいチェックが義務づけられるようになりました。従って「2007年以降の新築は、特に耐震性が信頼できる」という判断ができます。

こうして大地震のたび建築基準が見直され、日本の最新マンションは大きな損傷を与えない耐震性を備えてきました。

マンション投資の地震リスクヘッジ

つまり、マンション投資における<地震の回避>は現在も難しいですが、出来るだけ新しい物件を選べば倒壊リスクは ほぼ避けられると言えます。

加えてマンション選びで知っておきたいのが、3段階の《劣化対策等級》です。住宅性能表示制度による《建物を長持ちさせる程度》を示すグレードで、耐震性を測る際も目安となります。

【劣化対策等級1】…建築基準法が定める最低限の対策済
【劣化対策等級2】…耐用年数50年(2世代)の対策済
【劣化対策等級3】…耐用年数90年(3世代)の対策済

実は、諸々の事情から投資用マンションは【劣化対策等級1】がほとんど。しかしながら私達シノケンハーモニーは耐久性の高い物件づくりにこだわり、【劣化対策等級3】スペックのマンションをご提案できるに至りました。これは業界でも極めて少数グレードですが、皆様より評価をいただいています。

「よもや、この規模の地震が熊本で起ころうとは…」先の熊本地震でも専門家を驚かせたように、科学的根拠による地震の予測は不可能です。今後、どんな大地震が起こるか未だにプロでも予見できません。だからこそ、マンション投資にも現在の日本でできる最高グレードでの地震リスクヘッジをおすすめします。

マンション投資と地震のリスク


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