不動産投資 東京vs愛知(名古屋)

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不動産投資徹底比較

8つの項目から徹底比較

不動産投資(マンション投資)を行う上で、最も重要なポイントは、
高い入居率を維持し続ることです。

入居率が高く、不動産投資(マンション投資)に適したエリアとはどこでしょうか?

家賃収入が主な収入源となる不動産投資において
重要なエリア選びを8つの項目から東京と愛知(名古屋)で徹底比較します。

東京、大阪に次ぐ
日本3大都市「名古屋」を擁する愛知県

東京、大阪といった東西の都市の中間地点、
日本の「真ん中」にある愛知県。
トヨタを始めとする日本を代表する企業が集まり、
日本随一の工業地帯である
「中京工業地帯」を有する愛知県は都道府県別の
工業生産額でも飛び抜けた存在と言えます。

また、東京、大阪へのアクセスも利便性が高い愛知県。
観光も盛んで 2013年調べの国土交通省データでは
観光客数は全国3位と観光も非常に盛んな地域です。
名古屋城や熱田神宮など歴史的な建造物も多く、
東山動物園や名古屋港水族館、
プロ野球球団もあり、観光地としても魅力的な愛知県。

不動産投資(マンション投資)としても、魅力的な場所です。
人の住む条件が揃っており、特に「仕事」という面では
「産業都市」である愛知県は大きなメリットといえるでしょう。

そんな愛知県(名古屋)を不動産投資(マンション投資)という
観点で東京と比較してみました。

比較.1

東京都と愛知県の「人口推移」を徹底比較

東京都の人口推移 VS 愛知県の人口推移

東京都の人口推移 VS 愛知県の人口推移

不動産投資(マンション投資)において
最も重要なポイントである人口増加率です。
長く安定して部屋を借りてもらう為には、
人が集まる場所である事が重要です。

日本全体で人口が減少傾向にある中、
愛知県は他県と比べても高い人口増加率を誇ります。
そういった観点から愛知県は
投資先として魅力的な場所と言えます。
産業規模も大きく、働く場所も多い愛知県ですが、
東京の人口増加率は圧倒的です。
大阪との比較でも同じ事がいえますが、日本の3大都市の中でも
東京は他の大阪、名古屋と比較しても、
人口増加率における優位性は圧倒的に高くなっています。

人が集まる要因として「仕事」がある事は重要な要素です。
トヨタを始め国内外の有名企業が本社を構える愛知県は
不動産投資(マンション投資)として
魅力を備えていると言えます。
しかし、仕事があっても
「東京への一極集中」の流れは顕著のようです。

比較.2

東京都と愛知県の
「年齢別人口」を徹底比較

年齢別人口

年齢別人口

愛知県と比較しても東京都の
生産年齢人口(15〜64歳)の割合は多く、
全国で最も多い 66.2%となっています。

生産年齢人口とは生産活動の中心となる年齢の人口層を指し、
生産年齢
人口の割合が多いということは、
経済が活発で元気のある街と言うことができます。

東京の規模には及ばないものの、
愛知県も大きな産業都市という事もあり、
生産年齢人口が多い傾向にあります。
また、労働人口ではないものの、
若い世代の人口割合が多いというは愛知の特長といえます。

高齢化社会が進む中で、若い世代の人口割合が多いということは
今後の社会基盤を支える上で大きなメリットと言えます。
今後の社会情勢を見極める上で、愛知県の強みと言えるでしょう。

比較.3

東京都と愛知県の
「大学・短大・専門学校の数」を徹底比較

大学・短大・専門学校の数

大学・短大・専門学校の数

東京が合計553校に対して、
愛知(名古屋)が合計240校という結果になりました。

愛知県は東京と比べ、学校の規模自体も少ないのですが、
3大都市の中でも学生数、
人口における学生の割合が少ない地域になります。

学生街では毎年ある一定割合が卒業等の
タイミングで退去してしまいますが、
入学の際に新規に入居することが見込める地域です。
つまり、入居率を維持しやすいエリアと言えます。

学校の数が多ければ、安定して学生の入居需要が見込め、
長期間に渡って高い入居率が期待できますが、
学生の割合が比較的少ない愛知県では働くために
住居を探している方をターゲットに
不動産投資(マンション投資)を検討した方がチャンスがあるかもしれません。

マンション投資ではこうした
「地域の特性」を見極める事も重要ポイントとなります。
学生の需要を狙うことはその中でも王道です。
学校数(学生)の数が多い東京には大きな需要があると言えます。

比較.4

東京都と愛知県の
「病院・診療所の数」を徹底比較

病院・診療所の数

病院・診療所の数

学校の数と同様に病院の数も
「入居率」の維持に大きく影響を与えます。

人が集まり、長く必要とされる施設が多ければ、
10年・20年先も安定してその地域に人が住むことになり、
マンション需要の維持に繋がります。

長期的なマンション投資を行いやすい環境が
東京にはある
といえます。

愛知県の特長としては、
人口に対する病院数が少ない傾向にあります。

産業が多く働き手が集まる環境はあるものの、
定住のための教育と医療の
面での充実が不足している可能性もあります(もちろん一概には言えません)。

多面的に地域の将来性を見極める事が不動産投資
(マンション投資)では重要といえます。

比較.5

東京都と愛知県の
「上場企業の数」を徹底比較

上場企業の数

上場企業の数

上場企業の数を比較すると東京が1,796社で全国1位、
愛知(名古屋)が222社で全国3位という結果となりました。

東京と比較し規模では負けていますが、
愛知県には国内外で有名な企業が多く存在します。

自動車メーカー、その関連企業群や
電化製品・機器産業のメーカー、
食品会社、
大手レンタルチェーン、大手外食チェーンなど
有名企業の本社が集う地域です。
また、愛知県の食文化を反映したコーヒー店を運営する
企業など今注目を集める企業が多いのも特長です。

元気な企業が多いという事は、
「平均年収」「平均家賃」にも影響を及ぼしているといえます。

東京との差はもちろん、大阪などの大都市と比較すると
上場企業の数の面では劣ってしまいますが、
質という面ではひけを取らない
愛知県の企業は魅力的な存在と言えます。

比較.6

東京都と愛知県の「平均年収」を徹底比較

平均年収

平均年収

平均年収を比較すると東京が全国1位、
愛知(名古屋)が全国 3 位という結果となりました。
3大都市の中でも大阪を抜き、
愛知県の平均年収は非常に高いということが言えます。

平均年収が高いということは街が活発である
という指標の一つです。

不動産投資(マンション投資)を長期的に安定して
運用するという観点から見ると、
平均年収の高い東京は「人が仕事を求めて集まる場所」として
非常に魅力的な場所です。

一方で、愛知県においては
非常に質の高い企業が集まる点が魅力的です。

東京、大阪の間にあり
交通期間の利便性も良い地域にあり、
街の規模としても程よく都市と田舎が共存した環境にあり、
住む場所として高い利便性は不動産投資(マンション投資)を
考える上ではメリットとなる可能性は高いと言えます。

比較.7

東京都と愛知県の
「賃貸利用率」を徹底比較

賃貸利用率

賃貸利用率

家賃として支払っている平均金額も東京は69,187円と
全国で最も高い結果となりました。
愛知県においては、47,798円と
全国平均の48,757円をわずかながら下回る結果となりました。

平均年収は全国で高いものの、
家賃の平均価格は全国並みである愛知県。
住む側から見ても、
非常に住みやすい場所と言えるかもしれません。
そこには
マンションへの「需要」があるようにも見えますが・・・。

地方都市の不動産投資(マンション投資)の「メリット」は、
「利回りが高い」傾向がある事があげられます。
これはマンションの購入が都心よりも安くできるため、
家賃が安いものの、ある程度の利益が見込めるためです。
実際、区分マンションなどであれば
現金で購入できる可能性があるのが
地方都市での不動産投資(マンション投資)のメリットです。

しかし、地方物件には「デメリット」も存在します。
まず、都心に比べ「空室率の高さ」があげられます。
また安い家賃の割に広い部屋は
「原状回復コストが高くなる」傾向があります。
入居期間が短い入居者が多いとランニングコストが高くなる傾向にあり、経営を圧迫する可能性が高まります。

不動産投資(マンション投資)に重要なことは
「空室」を作らない事です。
そうした観点から見ると、人口が増え仕事の多い
東京は
「空室リスク」を回避する条件を最も満たしている都市
と言えます

比較.8

東京都と愛知県の
「平均家賃額」を徹底比較

平均家賃額

平均家賃額

家賃額の全国平均は48,757円ですが、
愛知(名古屋)県は全国平均を下回り、
全体の順位でも 9 位という結果になりました。

愛知(名古屋)県の物価の安さが際立つ形となりました。
大都市ながら、安い家賃は
住む側としては非常に魅力的な要素です。

これは、「賃貸利用率」でも説明させていただきましたが、
家賃が低い事は、運用側にもメリットがある場合があります。

賃貸料が安いという事は
その分利益を確保しやすい条件にもなります。
都心と比べ、地方に利回りの高い物件が多いのはその為です。
マンションを購入する段階から金額が安ければ、
その分利益を確保しやすくなるわけです。

もちろん、デメリットもあります。
地方は東京と比べ空室率が高くなる傾向にあります。
愛知県は産業が多く、仕事も多いため不動産投資
(マンション投資)に有利な条件があります。
しかし、産業界では非正規社員の雇用に関する問題も根深く、
人の移り変わりの激しい面があるのも事実です。
マンション経営のポイントは長期的に安定した運用をすること、
家賃が安く、住みやすい街だからといって
必ずしも長く住むとは限りません。

利回りに目がいきがちですが、
長く安定した運用を目指す事が重要です。

東京VS大阪 不動産投資徹底比較
結果発表

東京

人口増加率★★★★★
年齢別人口★★★★★
大学・病院の充実★★★★★
経済★★★★★
家賃収入★★★★★

名古屋

人口増加率★★★★★
年齢別人口★★★★★
大学・病院の充実★★☆☆☆
経済★★★★★
家賃収入★★★☆☆

8つの項目で東京と愛知(名古屋)を比較してきましたが、
施設数や年収、
年齢別の人口など
全てにおいて東京が優れた結果となりました。

3大都市である名古屋のある愛知県ですが、
東京との差は歴然としてあるようです。

産業の盛んな愛知県では不動産投資(マンション投資)に
必要な「人が集まる」為に必要な「仕事」があります。
しかし、社会問題としてもとりあげられる
「非正規社員」の構成が多いという問題点もあります。
短期的に人が移り変わる可能性も高く、
長期的な不動産投資(マンション投資)には
不利な条件も考えられます。

何度もお伝えしていますが、
マンションの運用に書かせないのは「安定した運用」です。

不動産投資の観点からみる
とまだまだ東京との差は大きいと言えます。

特に長期的に安定した家賃収入を得るための環境は、
東京にメリットがあるといえるでしょう。

3大都市に数えられる愛知(名古屋)ですが、
10年、20年後、安定した運用をするために必要なことは何か?を
考えると、
まだまだ東京でのマンション投資のメリットが
大きいといえそうです。

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