<住宅コンサルタント:野中清志コラム> 第9回「2020年公示地価から見る東京の地価動向」

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<住宅コンサルタント:野中清志コラム> 第9回「2020年公示地価から見る東京の地価動向」

今回のハーモニー通信では

《 野中清志氏 コラム 第9弾 》をお届けさせて頂きます。

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        2020年公示地価から見る東京の地価動向
           ~ 住宅コンサルタント 野中清志 ~
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国土交通省から2020年の公示地価が発表されました。

現在地価は上昇傾向にあり、全国(全用途)の地価は1.4%上昇となり5年連続の上昇となりました。

ただし大きく地価が上昇しているエリアと地価が下落しているエリアとの二極化も進んでいます。

では東京エリアの地価動向はどうなっているのか見てみましょう。


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┃1 ┃ 東京エリアの地価は商業地を中心に大きく上昇
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東京エリアは地価が上昇傾向にあります。

東京都の地価は住宅地で前年比2.8%の上昇、商業地では7.3%と大きく上昇となりました。

商業地では地価上昇率が拡大していますが住宅地の地価上昇率は若干の低下となり
地価上昇地点の選別化が進んでいる事がうかがえます。

さらに東京都区部では平均で8.5%と大きく上昇しています。


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┃2 ┃ 専有部分はどこまで?地価変動率の推移
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           住宅地           商業地
       2019年    2020年     2019年    2020年
東京都     3.0%    2.8%      6.8%    7.3%
東京都区部   4.8%    4.6%      7.9%    8.5%

<国土交通省「令和2年地価公示」>



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┃3 ┃ 東京都の住宅地の上昇率1位は「荒川区」
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東京都区部を見てみると住宅地は平均で4.6%の上昇となり、平均を上回った区は12区となりました。

荒川区が地価上昇率1位となり上昇率は8.8%。さらに豊島区、文京区などが続きます。

地価上昇率5%以上の上昇となった区が12区と多く、東京都区部の住宅地は全体的に上昇傾向となっています。

また葛飾区が2.6%、江戸川区が4.1%の上昇となるなど区部北東部の地価が上昇していることも特徴です。

平均では前年よりも上昇率が若干低下していますが依然上昇傾向は続いています。

東京23区の中で住宅地において荒川区が1位というと意外に感じる方もいると思います。

ではなぜ荒川区が高い上昇率を示したのでしょうか。

その要因の一つが上野東京ラインの開通により都心へのアクセスが格段と向上し
住宅地としての魅力が増加してきた事も挙げられます。

例えば荒川区の「日暮里」駅は、上野東京ラインの開通でなんと東京駅から2つ目の駅となりました。



2020年公示地価
地価変動率の順位<住宅地>

   エリア    地価上昇率    区部北東部
1  荒川区     8.8%       〇
2  豊島区     7.5%      
3  文京区     7.3%
4  北区      7.1%       〇
5  新宿区     6.9%
6  台東区     6.8%       〇
7  港区      6.2%
8  渋谷区     6.1%
9  品川区     5.9% 
10 江東区     5.7%       〇
11 墨田区     5.5%       〇
12 板橋区     5.1%
12 足立区     5.1%       〇
‐  都区部平均    4.6%


※区部北東部とは、墨田区、江東区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区の各区である(国土交通省)
<国土交通省「令和2年地価公示」よりオフィス野中作成>




③商業地は台東区が大きく上昇に

東京都区部の商業地は平均で8.5%と高い上昇率となり
その中でも台東区が14.9%と最も高い上昇率となっています。

北区、港区、荒川区などが平均で10%以上の上昇となり
また江東区、墨田区などが9%以上の上昇となるなど、商業地でも区部北東部の上昇が目立っています。



2020年公示地価
地価変動率の順位<商業地>

   エリア    地価上昇率    区部北東部

1  台東区     14.9%       〇
2  北区      10.4%       〇
3  港区      10.1%
4  荒川区     10.1%       〇
5  豊島区      9.9%
6  江東区      9.8%       〇
7  墨田区      9.1%       〇
8  渋谷区      8.9%
9  杉並区      8.6%
‐   都区部平均    8.5%

<国土交通省「令和2年地価公示」よりオフィス野中作成>



④東京圏の地価上昇率ランキングは「港南」エリアが1位

地点別に東京圏の地価上昇率のランキングを見ると
住宅地では港区の港南3丁目や渋谷部恵比寿西2丁目などの都心部や
北区赤羽や荒川区東日暮里などの北東部のエリアの地価上昇が大きくなっています。

港区港南3丁目の地点は「高輪ゲートウェイ」駅の再開発やリニア中央新幹線への期待
渋谷恵比寿西2丁目は渋谷エリアの再開発の影響も大きくなっています。

また北区赤羽1丁目(南北線「赤羽岩淵」駅近く)や荒川区東日暮里1丁目(日比谷線「三ノ輪」駅近く)などのエリアのほか
北区では滝野川5丁目(都営三田線「西巣鴨」駅近く)や赤羽西(JR「赤羽」駅西口近く)などの地価が10%以上の上昇となっています。

都心部を始め都心周辺エリアで都心へアクセスしやすい立地の住宅地は今後も上昇が続くのではないでしょうか。



住宅地の変動率上位順位表(圏域別・東京圏)

順位 都道府県 標 準 地 の 所 在 地    変動率
1 東京都 港区港南3丁目6番7        14.0%
2 東京都 渋谷区恵比寿西2丁目20番1    13.9%
3 東京都 北区赤羽1丁目32番14      12.6%
4 東京都 港区芝浦2丁目1番33       12.3%
5 東京都 荒川区東日暮里1丁目1番13    12.1%

<国土交通省「令和2年地価公示」>




⑤東京圏商業地の変動率上位は1~4位まで台東区が占める

商業地では昨年に引き続き「浅草」エリアの地価上昇が目立ちます。

東京圏の地価上昇率ランキングの1位から3位までは「浅草」となり
いずれも前年比で30%以上も上昇しています。

「浅草」「西浅草」「雷門」などを入れると、ベスト10のうち5箇所が「浅草エリア」となっています。

また浅草周辺の台東区蔵前2丁目(都営浅草線「蔵前」駅前)や上野7丁目(「上野」駅東側駅前)など
地価上昇率が20%を超えています。

こうしたエリアはインバウンド(訪日外国人)の影響も大きいと考えられます。

また港区海岸1丁目(JR「新橋」駅、ゆりかもめ「竹芝」駅近く)などの都心部の他
千葉県市川市八幡や船橋市本町4丁目など郊外の地点の地価上昇率も大きくなっています。




商業地の変動率上位順位表(圏域別・東京圏)

順位 都道府県  標 準 地 の 所 在 地     変動率
1 東京都  台東区浅草1丁目16番14外   34.0%
2 東京都  台東区西浅草2丁目66番2    32.4%
3 東京都  台東区浅草2丁目52番11    32.1%
4 東京都  台東区蔵前2丁目8番4外     22.9%
5 東京都  港区海岸1丁目21番9外     20.9%

<国土交通省「令和2年地価公示」>




⑥COVID-19(新型コロナウイルス感染症)の影響が地価に与える影響は?

公示地価は1月1日現在の地価動向です。

2020年の公示地価は2019年1月1日から2020年1月1日までの動向ですので
COVID-19による影響は今回の地価には反映されていません。

都心部などの地価動向は、国土交通省から4半期ごとに発表される「地価LOOKレポート」なども参考データとなります。

現在は<「第49回」令和元年第4四半期 (令和元年 10 月1日~令和2年 1 月 1 日)>が発表されています。

次回は4月1日までの動向が5月に発表される予定です。

政府からは108兆円規模となる過去最大級の経済対策も発表されています。

そして東京五輪の開催は既に2021年7月に開催と開催が決まっており
今後は五輪に向けての期待も高まっていくでしょう。

同じ地価でもマンションなどの居住用エリアの土地については「実需」という要素が強いため
今回のような外的な変動要因は受けづらいと考えられ
「利便性の高いエリア」「再開発の進むエリア」かつ「駅に近いエリア」はもともと希少性と資産性があるので
今後も上昇している可能性も高いと考えられます。

またインバウンドにより上昇した地価が今回の影響で調整局面となっても
収束後は再び短期間で上昇する可能性も高くなっています。

マンション投資はあくまでも長期的な視点が重要となってきます。

いつの時代でも立地条件・資産性・収益性
さらに信頼のおける不動産会社から購入するというセオリーを守って投資をする事が大切です。


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野中清志(住宅コンサルタント)

<プロフィール>
株式会社オフィス野中 代表取締役
宅地建物取引士

首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。
内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

●最近の主な著書・執筆等
「ワンルームマンション投資法」プラチナ出版、週刊住宅新聞社
「「売れる」「貸せる」マンション購入法」週刊住宅新聞社
「「お金」見直し応援隊」日経BPセーフティジャパン(Web) 他多数

●テレビ出演等
TOKYO MX TV他「ビジネス最前線 不動産による資産活用の今 」(2016年3月)
BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資 成功へのセオリー」(2014年12月)
「海外投資家も注目する東京の不動産」(2013年11月)
他ACT ON TV等 多数

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