<住宅コンサルタント:野中清志コラム> 第7回「マンション購入・専有部分のチェックポイント」

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<住宅コンサルタント:野中清志コラム> 第7回「マンション購入・専有部分のチェックポイント」

今回のハーモニー通信では

《 野中清志氏 コラム 第7弾 》をお届けさせて頂きます。


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       マンション購入・専有部分のチェックポイント
        ~ 住宅コンサルタント 野中清志 ~
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区分所有マンションは「専有部分」と「共用部分」に分かれています。

マンションを購入する際にはこの「専有部分」と「共用部分」を購入する事になりますが
「専有部分」は自分専用に使える部分で、入居者の方が自由に使えるのもこの部分です。

今回は「専有部分」のチェックポイントについて考えてみましょう。


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┃1 ┃ 「専有部分」の面積は?
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一般的に「専有部分」はそれぞれの住戸の室内となります。
では正確にはどの部分でしょうか。

まずは専有面積について見てみましょう。
マンションの専有部分の面積である専有面積は、実は2通りあります。

一つは壁の内側の床の面積である「内法(うちのり)」の面積
もう一つは壁の中心からの面積である「壁芯(かべしん、またはへきしん)」の面積です。

パンフレットなどは「壁芯」面積ですので、壁の厚さの分、実際の床の広さより少なくなっています。

建築基準法などでも「壁芯」面積を使用します。
これに対して登記簿では「内法」面積が使用されます。

ですから登記簿をみて「パンフレットの専有面積より少なくなっている!」と驚かないようにして下さい。


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┃2 ┃ 専有部分はどこまで?
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「壁芯」面積では壁の中心からの面積が専有面積となりますが
実はマンションの隣の住戸との壁や外壁などは
その「壁の中心」までが専有部分として自由になる訳ではありません。

専有部分は「壁の内側」のみとなります。

つまり壁に貼ってあるクロスは専有部分ですが
壁(隣の住戸との戸境壁)自体は共用部分となるので
自分で勝手に削ったり穴を空けたりする事はできません。

壁の仕上げが石膏ボードなどの場合は、コンクリートの内側は専有部分なので
このボード自体は専有部分となり、リフォームなども可能となります。

専有部分内を仕切る間仕切り壁も専有部分となります。

「玄関ドア」も内側の塗装部分を除いて共用部分となります。
「窓のサッシ・ガラス」も共用部分です。
勝手に変革する事はできません。

また共用部分に関しては管理規約などで定めがある場合もありますので確認しておきましょう。

住戸内のバス、キッチン、トイレなどの設備は全て専有部分になりますので
保守管理はマンションのオーナー(区分所有者)の方がする必要があります。


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┃3 ┃ 専有部分のチェックポイント「専有面積」
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専有部分のチェックポイントでまず第1に挙げられるのは
「面積」ではないでしょうか。

面積は広い事に越したことはありませんが
当然の事ながら広い分は価格も高くなります。

不動産経済研究所の調べによると
2019年(1~6月)に首都圏で発売された投資用マンションの専有面積の平均は26.40㎡となりました。

前年同期の26.56㎡と比べて若干の縮小となっています。

但し、ワンルームマンションの居住者は専有面積は若干狭くても
「利便性の良い立地」を好むため
立地が良ければ専有面積は多少狭くてもニーズがあると言えます。

またワンルームマンションは「周辺の環境を買っている」と言っても過言ではありません。

近くのカフェや図書館を書斎にしたり、近くの店で食事をしたりと
周辺環境を上手に利用する事により
快適なワンルームマンションライフを送る事ができます。

また最近ではスマホが発達しており
テレビや本がいらない、という方も多くなっています。

若い世代では荷物や家具なども少ない人も多く
専有面積より立地を重要視する方が多くなっています。

ですので専有面積が多少狭くても立地が良ければ人気となっています。


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┃4 ┃ 専有部分のチェックポイント「セキュリティ設備」
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専有部分の設備は特に「女性目線」で考える事が重要となってきます。

近年は女性の就業率も上昇し、女性の入居者も増加しています。

東京都の超過人口を見ると、男性より女性の方が1万人以上も多くなっています。

女性に人気のマンションは空室率も低いと言えます。

女性が着目する点は、まずは「セキュリティ」です。

共用部分のオートロックを始め
室内から確認できるモニター付きインターホンがあると安心です。

またピッキングされづらいシリンダーキーやダブルロックの場合は防犯性能も高くなります。

女性の一人暮らしを考えた場合、セキュリティは多いに越したことはありません。

女性に安心なマンションは当然男性にも安心となります。



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┃5 ┃ 専有部分のチェックポイント「水回り設備」
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次に水回りを見てみましょう。

キッチンは清潔で使いやすい設備が付いている事が必要です。

コンロは2口あれば料理にも便利です。

最近は電磁式のコンロも人気が高いようです。

「バス」「トイレ」は別となっているタイプが人気です。

バスタブへの給湯はワンタッチでできるタイプがいいですね。

また浴室で洗濯物を乾かせる「浴室乾燥機」の機能が付いていれば
入居者にも大きなアピールとなります。

ただし高機能の設備は修繕や交換にも費用がかかります。

機能性とメンテナンス性のバランスが重要となってきます。


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┃6 ┃ 新築マンションのメリットは最新の設備が付いている事
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新築マンションでは、当然の事ながら設備も新品がついています。

使いやすく清潔で居住者にも人気が高くなっています。

また保証も付いていますので安心です。

また専有部分ではありませんが、一人暮らしの方は不在がちですので
「宅配ロッカー」があると便利です。

多くの方が買い物もインターネットやスマホでしていますので利便性も高くなります。

また取り扱い説明書などもきちんと用意しておく事も重要です。

こうした設備なども、マンションを販売した会社が管理をしていると
仕様もよく知っているので安心です。

また築年数が経過して設備等が古くなってきたら
リニューアルする事で賃料の引き上げや入居率の引き上げなども狙う事ができます。

居住者の方の内見の際にも専有部分の設備なども重要となります。

新築マンションでしたら
パッケージ的に最新の設備も付随してくるので安心と言えます。



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野中清志(住宅コンサルタント)

<プロフィール>
株式会社オフィス野中 代表取締役
宅地建物取引士

首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。
内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

●最近の主な著書・執筆等
「ワンルームマンション投資法」プラチナ出版、週刊住宅新聞社
「「売れる」「貸せる」マンション購入法」週刊住宅新聞社
「「お金」見直し応援隊」日経BPセーフティジャパン(Web) 他多数

●テレビ出演等
TOKYO MX TV他「ビジネス最前線 不動産による資産活用の今 」(2016年3月)
BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資 成功へのセオリー」(2014年12月)
「海外投資家も注目する東京の不動産」(2013年11月)
他ACT ON TV等 多数

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