<住宅コンサルタント:野中清志コラム> 第6回「ワンルームマンションを買って手に入るものは?」

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<住宅コンサルタント:野中清志コラム> 第6回「ワンルームマンションを買って手に入るものは?」

今回のハーモニー通信では

《 野中清志氏 コラム 第6弾 》をお届けさせて頂きます。


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      ワンルームマンションを買って手に入るものは?
       ~ 住宅コンサルタント 野中清志 ~
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前回はワンルームマンション購入のタイミングについて述べさせて頂きました。

タイミングが合ってワンルームマンションを購入するという予定の方も多くいらっしゃると思います。

ではワンルームマンションを購入するという事はどういう事なのかを見ていきたいと思います。


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┃1 ┃ ワンルームマンションには土地の持分もある
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ワンルームマンションを購入するとは、それは「マンションの1室」を購入する事になりますが
実はそれだけではないのです。

マンションの「土地」の持分もあるのです。

マンションは戸建て住宅と違って土地を購入したイメージは薄いかもしれませんが
土地の持分はちゃんとあります。

これは実際にマンションの敷地の「ここからここが自分の持ち分」と決まっている訳ではなく
土地全体に対する持分割合が住戸の専有部分の面積によって決められています。

ですからマンションは「建物」だけを購入している訳ではありません。

例えば将来、建物がなくなって土地を更地にして売却する場合でも、その土地の所有権がある訳です。

例えば敷地面積が300㎡で、20㎡の住戸が30戸ある場合は、住戸の総面積は20㎡×30戸で600㎡
これで敷地を案分すると、300㎡÷600㎡×20㎡=10㎡が自分の持分となります。

10㎡と言うと狭いようですが、地価の高い所では1㎡が何百万円もしますから
エリアによってはかなり高額となります。

但し建物と土地を分けて売却する事はできません。

マンション価格も「土地価格+建物価格」によって構成されていて、それぞれの価格は決まっています。

マンションを購入する時には、「建物価格」だけに消費税がかかりますので
マンション価格の消費税分を逆算すれば「建物価格」が算出できます。

建物の建築費は全国どこでもほぼ同じですが、土地は都心部になると郊外に比べて高くなります。

ですから土地の高いエリアではマンション価格に対する土地価格の割合が高くなります。



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┃2 ┃ マンションの共用部分は誰のもの?
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マンションにはエントランス、共用廊下やエレベーターを始め、多くの「共用部分」があります。

この「共用部分」もマンションの所有者全員の共用となり
マンションの専有部分の広さに応じて持分割合があります。

また土地と同様に共用部分だけを売却する事もできません。

持分割合があるからといって、「自分の持分はこの廊下です」といって部分を特定する事はできません。

また1階に住戸がありエレベーターを使用しないのでエレベーターの保守費用は払いません、と言うのは通りません。

共用部分はマンション所有者全員の共用となり、保守・管理費用も全員で負担します。

共用部分の管理はマンションの所有者全員で結成する「管理組合」で行う事が法律で決まっていますので
専有部分の広さに応じて「管理費」や将来の大規模修繕工事に向けて「修繕積立金」を支払う必要があります。



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┃3 ┃ マンションの周辺環境も同時に入手
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マンションを購入するという事は、マンション周辺の生活施設などの「周辺環境」も手に入る事になります。

「周辺環境」は無料で手に入ります。

しかし周辺環境が優れている程、地価・マンション価格は高くなるので
マンション価格に含まれていると言っても良い訳です。

スーパーなどの商業施設や映画館・劇場・アミューズメント施設などの文化・娯楽施設、公共施設や公園、病院など
生活しやすい施設がマンションの周辺にある場合は、その環境もマンションに付随してくる訳です。

こうした環境が優れている程賃貸における需要も高く空室率も低くなります。

ワンルームマンションはファミリータイプのマンションに比べて専有面積が狭いですが
その分周辺のレストランやカフェが居間になったり、図書館が書斎になったりと
周辺環境を含めて生活文化圏と言えます。


「駅までの時間」も重要です。

マンションから駅までの距離は変ることがなく不変です。

建物や設備は劣化しますが、「駅までの時間」は劣化しません。

さらに「最寄り駅からターミナル駅までの距離」も重要です。

時間は劣化しませんが、交通機関の発展などにより時間が短縮し、逆に「優化」する場合もあります。

また街自体も将来、施設やお店が増えたり、駅ビルができたりと生活利便性が向上する場合もあります。

こうした「街の将来性」も同時に買っている事になります。



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┃4 ┃ 将来の豊かな生活を買っている
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ワンルームマンションを購入する方の目的は「将来の年金対策」という方も多いです。

つまりワンルームマンションを購入するという事は「将来の家賃収入」を手に入れている訳です。

それにはローン返済の終了する時期までマンションの資産価値が保たれていて
家賃収入が確実に入るマンションを購入する事が重要となってきます。

また途中でローンの負担が大きくてマンションを手放す事がないような資金計画
そして何より空室が出ない、賃貸需要の高いエリアに購入する事が重要となります。

さらに、賃貸管理も重要となります。

将来に渡って入居管理などをしてくれる賃貸管理会社
また共用部分の管理をする建物管理会社なども長く関わってくる訳です。

こうした管理会社も経験と実績があり
長期間関わる事が可能な会社を選ぶ事が重要となってきます。


投資用にマンションを購入するという事は
その先何十年もの間の賃貸管理や建物管理をする会社と契約することになります。

「マンションは管理を買え」と言われますが
こうした賃貸・建物管理も将来のマンションの収益にとって非常に重要となってきます。

こうした管理は投資用マンションの購入時にセットとなっていれば
手間もいらずに将来も安心な訳です。

つまりどんなシステムの会社から購入するか、という事も
マンション購入時の大切なチェックポイントとなってきます。

将来に渡ってマンション経営のサポートができる会社から購入すれば
将来のマンション経営も自ずと成功に導かれるのではないでしょうか。




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野中清志(住宅コンサルタント)

<プロフィール>
株式会社オフィス野中 代表取締役
宅地建物取引士

首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。
内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

●最近の主な著書・執筆等
「ワンルームマンション投資法」プラチナ出版、週刊住宅新聞社
「「売れる」「貸せる」マンション購入法」週刊住宅新聞社
「「お金」見直し応援隊」日経BPセーフティジャパン(Web) 他多数

●テレビ出演等
TOKYO MX TV他「ビジネス最前線 不動産による資産活用の今 」(2016年3月)
BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資 成功へのセオリー」(2014年12月)
「海外投資家も注目する東京の不動産」(2013年11月)
他ACT ON TV等 多数

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