＜住宅コンサルタント：野中清志コラム＞ 第４回「ワンルームマンション投資の利回りを考察」

今回のハーモニー通信は

《 野中清志氏 コラム 第4弾 》をお届けさせて頂きます。

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　　　　　　「ワンルームマンション投資の利回りを考察」
　　　　　　 　～ 住宅コンサルタント　野中清志 ～
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不動産投資をする際にはその「資産性」「居住性」「収益性」「換金性」などが重要となります。

今回はその「収益性」について考えてみたいと思います。

10月1日から消費増税となり世の中全体で「還元率」が話題になっていますが、不動産投資の場合は「利回り」が大切なキーワードとなります。

収益性は「利回り」という指標で見ることができます。

今回はワンルームマンションの「利回り」について見て見ましょう。


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┃1 ┃　ワンルームマンションの利回りとは
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新築ワンルームマンションは販売する会社の投資シミュレーションに「利回り」についての記載があります。

銀行預金の場合は「利息」となります。
また株式の配当などは決まっていないので過去の配当はわかりますが、将来の配当についての記載はありません。

銀行の利息は預金額に対する1年間の利息額の割合となります。

不動産の場合は物件の購入価格に対する1年間の収益（家賃）の割合となります。

つまり投資した金額（マンション価格）に対する1年間のリターン（家賃収入）の割合となります。


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┃2 ┃　利回りから収益を算出
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マンション価格が3,000万円の場合、利回りが4％なら、3,000万円×4％（0.04）＝120万円となり、1年間の家賃収入が120万円ですので毎月の家賃収入は10万円となります。

但しこれは経費等を含まない「表面利回り」です。

マンション経営にかかる様々な経費を収益から引いたものが「実質利回り」と呼ばれます。

給料に例えますと「総支給額」から社会保険料、税金などを引いたものを「手取り」と言いますが、この「手取り額」が実質利回りと同じような意味を持ちます。

物件の利回りを比較する際には、「表面利回り」か「実質利回り」なのか確認しましょう。

物件の収益を単純に比較する場合は「表面利回り」もよく利用されます。


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┃3 ┃　収益から利回りを算出
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家賃とマンション価格が分かっている場合は、利回りを算出する事ができます。

3,000万円のマンションで月額家賃が11万円の場合を見てみましょう。

1年間の家賃収入は11万円×12ヵ月で132万円となります。
これを物件価格で割ります。

132万円÷3,000万円＝0.044となりますので、「表面利回り」は4.4％となります。


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┃4 ┃　家賃だけ決まっている場合の物件価格
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ワンルームマンションで家賃だけが決まっている場合は、希望利回り（表面利回り）を設定してマンション価格を算出する方法もあります。

例えば家賃12万円のワンルームマンションの場合、希望利回り（表面利回り）を5％とします。

年間の家賃収入は12万円×12ヵ月で144万円です。

これを利回りで割ります。

144万円÷5％（0.05）＝2880万円となり、物件価格は2880万円となります。


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┃5 ┃　利回りは高い方が良いのか？
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こうして見てみると、利回りが高いマンションはマンション価格に対して家賃収入が高い事が分かります。

ですから利回りが高いほうが良いと思いがちですが、ここに大きな「落とし穴」があります。

例えば同じマンションで家賃が同じ場合を見てみましょう。

家賃が8万円（年間賃料96万円）のマンションの場合、利回りが4％なら、96万円÷4％（0.04）＝2,400万円ですが、利回り5％だと96万円÷5％（0.05）で1,920万円となります。

つまり利回りが高いという事は「物件価格の低下」を意味しますので注意が必要です。

例えば地方の交通アクセスのあまり良くない物件では物件価格が安くて利回りが高い物件も散見されますが、利回りが高くなったという事はそのマンションの価格が下降トレンドになった事を意味します。

つまり就業人口の減少に伴う人口の減少、さらに地価の下落に伴うマンション価格の下落が利回りの上昇を招くと言えます。

利回りが高いマンションにはその「理由」が極めて重要です。


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┃6 ┃　利回りは満室状態の数値
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利回りは1年間の家賃収入が、空室期間がなく全額入る事を「想定」して算出しています。

空室期間があれば当然、実際の利回りは下がります。

マンション価格が下降トレンドにあるエリアは居住者も減る傾向にあり、空室率も高くなるケースもあります。

郊外などには利回りの高い物件もあります。

しかし利回りだけで判断すると、入居者が一旦退去してしまうと次の入居者が決まらず空室期間が長びく場合もあります。

こうなると、賃料をどんどん下げないと入居者が入らないという事態にもなりかねません。

利回りだけでなく「賃貸需要」を見極める事が非常に重要となってきます。


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┃7 ┃　利回りは一つの指標。安定性・資産性が重要
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将来性が高く賃貸需要も多いエリアのマンション価格は当然の事ながら上昇トレンドとなります。
しかし家賃は一旦決まったらそう上がらないので、利回りは低下する事になります。

例えば都心の一等地には利回りが2％のマンションもあります。

地価が上昇しマンション価格が上昇しているエリアは、急速にマンション価格が上昇すれば利回りが低下する可能性もあります。

地価・マンション価格と家賃の動きにはタイムラグがあります。

つまり賃料は後追いで上昇する傾向にありますので、後から利回りが上がる可能性も秘めています。

不動産投資は長期の投資ですので賃貸需要が長く続き資産価値が落ちづらい物件、つまり新線・再開発のエリアにアクセスしやすい立地、さらに耐震性・建物の設備などのクオリティが高い物件を選ぶ事が投資利回りの大切な要素となります。

まさに不動産投資は「継続は力なり」という言葉が当てはまるのではないでしょうか。


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┃8 ┃　新築の場合はきちんとした不動産会社から購入する事が重要
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マンション価格・賃料・利回りの関係を説明させて頂きました。

新築のワンルームマンションの場合は、不動産会社がエリアの相場や将来性なども精査して価格や利回りを算出していますので、適正度が高いと言えます。

実績のある不動産会社から販売される新築のワンルームマンションの場合は、より安心と言えますので、適正な不動産会社を選ぶ事も重要となってきます。



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野中清志（住宅コンサルタント）

＜プロフィール＞
株式会社オフィス野中　代表取締役
宅地建物取引士

首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。
内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

●最近の主な著書・執筆等
「ワンルームマンション投資法」プラチナ出版、週刊住宅新聞社
「｢売れる｣「貸せる」マンション購入法」週刊住宅新聞社
「「お金」見直し応援隊」日経ＢＰセーフティジャパン（Web）　他多数

●テレビ出演等
TOKYO　MX　TV他「ビジネス最前線　不動産による資産活用の今 」（2016年3月）
BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資　成功へのセオリー」（2014年12月）
「海外投資家も注目する東京の不動産」（2013年11月）
他ＡＣＴ　ＯＮ　ＴＶ等　多数

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