<住宅コンサルタント:野中清志コラム> 第2回「今、ワンルームマンション投資が注目されている理由」

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<住宅コンサルタント:野中清志コラム> 第2回「今、ワンルームマンション投資が注目されている理由」

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今回のハーモニー通信では

《 野中清志氏 コラム 第2弾 》をお届けさせて頂きます。

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     今、ワンルームマンション投資が注目されている理由

        ~ 住宅コンサルタント 野中清志 ~
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第1回目では人生100年時代の資産形成の重要性について述べさせて頂きました。
今回は、どうして今マンション投資が有利なのかを考えてみたいと思います。


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┃1┃ 低金利と少ない自己資金で始められる
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現在は史上最低水準と言われる程の「低金利」時代となっています。

マンション投資のローンも低利で組むことができます。
今はだいたいマンション投資のローンは2%弱位となっています。

例えば2,500万円のローンを組んだ場合
35年返済では、金利3%では毎月返済額は9万6,212円ですが
金利2%では8万2,815円となり
なんと1万円以上もの差が出てきます。

仮に毎月の収益が9万円だった場合、金利3%では収支がマイナスですが
金利2%ではプラスとなります。

ちなみにバブルの時代はマンション投資のローンは7%位と高い水準でした。

上記と同じ条件でローンを組むと毎月返済額はなんと約16万円にもなります。

さらにバブル時代は自己資金が2割必要とされましたが、現在では少ない自己資金でも可能です。

このように低金利により毎月の負担も少なく不動産投資を始める事ができるので
ローンを組んで投資をする際には非常に有利な状況となっています。


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┃2┃ 東京および神奈川などの主要地域の地価は上昇傾向に
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マンション価格の動向を見る際には「地価」の動向が大きな影響を与えます。

物件やエリアによって異なりますが
マンション価格の約半分が「土地の値段」となっているからです。

国土交通省が発表した2019年の公示地価によると東京都の地価は平均で上昇が続き、高い上昇率となっているほか
横浜市や川崎市などでも地価が上昇しています。

こうした事から購入したワンルームマンションの資産価値も落ちづらく
エリアや時期などによっては購入時よりも上昇しているケースもあります。

            住宅地               商業地
         2018年   2019年         2018年   2019年

東京都       2.5     3.0           5.5     6.8
東京都区部      3.9     4.8            6.4     7.9
区部都心部      4.6     6.0            7.1     8.8
神奈川県       0.1     0.3            1.9     2.4
横浜市        1.0     1.0           2.8     3.2
川崎市        1.4     1.7            3.9     4.8
                        <国土交通省「平成31年地価公示」>


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┃3┃ 東京への流入人口が増加している
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マンション投資を始める際に重要なのが、賃貸需要です。

賃貸需要は人口の増減によってある程度予測する事ができます。
人口の動向の中でも人口の流入と流出が大きなポイントとなってきます。

総務省の発表した「人口移動報告」によると
2018年に東京都では転出した人数と転入した人数を比べると
転入した人の方が多い「転入超過」となっており、転入超過数は7万9,844人となっています。

また東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)では13万9,868人の転入超過となり
東京圏への人口の集中が進んでいる事が分かります。

東京圏以外で転入超過となっているのは、愛知、大阪、福岡、滋賀の4府県のみで
全市町村の7割は転出超過となっています。

市町村別に見ると、東京23区が最も転入超過数が多く6万909人となっています。

この事からも東京圏、特に東京都は不動産投資のエリアとして適していると言えます。

また転入者の内訳では若い人と女性の割合が多くなっています。

こうした層の増加もワンルームマンション需要の安定性に寄与しています。

転入超過の多い東京エリア

    エリア                     超過人数

東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)       13万9,868人
東京都                         7万9,844人
東京23区                       6万0,909人
        <総務省「住民基本台帳人口移動報告 平成30年(2018年)結果」>


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┃4┃ 単身世帯の増加と、賃貸住宅に住む人の割合が多い
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単身世帯が増加しています。

「東京都世帯数の予測(平成31年3月)」によると東京都の世帯の中では単身世帯が最も多く
2020年には約339万世帯と予測されますが
その後も増加を続け2040年には約369万7,000世帯となると予想されています。

さらに国土交通省の資料によると、単身40歳未満の方の9割以上が借家(賃貸住)に住んでいるそうです。

また40~64歳の単身者は持ち家が多くなるものの、約3分の2が賃貸住宅に住んでいます。

こうした単身者の方はワンルームマンションに住むケースも多く
ワンルームマンションの需要も今後も根強いものがあると考えられます。

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┃5┃ 今後再開発により住宅需要が増える可能性が高い
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東京では来年の東京五輪に向けて再開発が加速しています。

こうした開発によりオフィスビルが多く建設され、企業が誘致されるので
就業人口が大幅に増加します。

そのため、その再開発エリア周辺だけではなく
沿線上の住宅需要も増加すると考えられます。

東京五輪終了後に完成するプロジェクトも多く
リニア中央新幹線の開業や東京駅前に日本一のビルの建設
「高輪ゲートウェイ」駅前の大規模再開発、渋谷駅周辺再開発など
東京山手線のターミナル駅などを中心に大規模な再開発が進められています。

こうしたエリアは「都市再生緊急整備地域」などにも指定されており
その地域だけではかく、沿線上の住宅の資産価値にも影響が出てくると考えられます。

また企業が増えれば「法人賃貸需要」も増加してきますので
より安定したワンルームマンション経営も可能となります。

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以上のように現在はマンション投資を始めるのにふさわしい環境が整っています。

そもそも構造的に30平米以下のワンルームマンションは自分で買う人はあまりおりませんので
ワンルームマンションに居住する方のほとんどが賃貸となり、需要も多いと言えます。

但しワンルームマンションなどどれでも良いという訳ではありません。

単身者の方は交通利便性を重視しますので、都心にアクセスしやすく
将来性が高いエリアがお勧めです。

また信頼できる不動産会社から購入する事も重要です。

立地等をよく選定して将来のための不動産投資をぜひ成功させてください。


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野中清志(住宅コンサルタント)

<プロフィール>
株式会社オフィス野中 代表取締役
宅地建物取引士

首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。
内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

●最近の主な著書・執筆等
「ワンルームマンション投資法」プラチナ出版、週刊住宅新聞社
「「売れる」「貸せる」マンション購入法」週刊住宅新聞社
「「お金」見直し応援隊」日経BPセーフティジャパン(Web) 他多数

●テレビ出演等
TOKYO MX TV他「ビジネス最前線 不動産による資産活用の今 」(2016年3月)
BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資 成功へのセオリー」(2014年12月)
「海外投資家も注目する東京の不動産」(2013年11月)
他ACT ON TV等 多数

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  ※倍速モードで10分程度で、ご覧いただけます。

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