不動産マネー　世界で加熱

「不動産の価格は上がりすぎていて今ははじめ時ではないのではないか」
と、思われている方もいると思います。

たしかに、株式などであれば、安いときに買い、高いときに売るを繰り返すのが基本です。

では、不動産はどうでしょう。

果たしていまは買い時ではないのか？
運用のプロの集団は、今の市況をどう見ているのでしょうか。

日経新聞の記事を一つ、ご紹介いたします。

2017年7月22日(土) 日経新聞一面より引用

世界の不動産市場にファンドマネーの流入が加速している。
低金利下の運用難に悩む年金や金融機関からお金を集め、不動産やインフラを投資対象とするファンドは2017年上期に過去最高ペースの875億ドル（約10兆円）を調達した。
ファンドの攻勢で不動産価格に過熱信号が点灯。
金融引き締めに動き始めた米国など欧米主要国の中央銀行は価格高騰を警戒し始めた。

４月に松坂屋銀座店跡に開業した複合商業施設「ギンザシックス」。
わずか２カ月後の６月末、不動産会社のヒューリックは同施設の区分所有権を売却した。
買い手は米不動産ファンドのグリーンオーク・リアル・エステートだ。

不動産投資では賃料収入を取得価格で割った投資利回りが採算を測るモノサシ。
取得価格が上がるほど利回りは低下する。
08年の世界金融危機直前のピーク時でも横浜市中心部の大型オフィスビルの利回りは５％台前半だったが、今回のガウの投資利回りは３％前後。
「過熱感があるのは事実だが、借入金利との差は大きく魅力的」。
同ファンドのケネス・ガウ社長はいう。


低金利でシフト

ファンドが高値もいとわず不動産購入に突き進む裏には未曽有の低金利がある。
不動産の利回りは06～07年より低いが、借入金利を引いた実質的な投資利回りは東京・大手町の大型物件で３％台。
２％台だった当時に比べて高い。

ファンドの膨張と投資の拡大は世界的な現象だ。
米ブラックストーン・グループは６月、欧州の商業用不動産に投資するファンドで90億ドルを集めた。
空港や港湾などの運営権から収益を得るインフラファンドの調達も急増する。

16年の不動産・インフラ向けファンドによる調達金額は前回のブームだった06～07年を超え、17年上期も同じペースでお金が集まっている。
実際に購入した不動産の額は16年が約1500億ドル、17年上期は約600億ドルに達した。

背景には世界的な低金利の中で少しでも高い運用利回りを求める年金や金融機関の強い投資需要がある。
ゆうちょ銀行は５～７年かけて資産の数％を不動産などのファンド投資に振り向ける取り組みを昨年から始めた。
清水時彦執行役員は「すぐに解約できない流動性のリスクを負う代わりに、債券や株よりも高い利回りをねらう」と説明する。


「株式より安定」

年金積立金管理運用独立行政法人（ＧＰＩＦ）もファンド投資の準備を本格化。
今年度中にインフラなどで実績を作る考えだ。
「株式は価格が上下しやすく、下がると不安になる国民もいる。
一部を安定した価格で収入が得られる資産に代替していく」。
高橋則広理事長はねらいを話す。

(引用終わり)

なぜ今、世界中のファンドがこぞって不動産での資金運用を行っているのか、
その一因がお分かり頂けるのではないでしょうか。

超低金利時代にローンを活用することの優位性を、投資のプロは知っています。

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