メリット・デメリット・リスク | マンション経営Q&A

都市部周辺で、地価とともにマンション価格が上昇しつつあります。

そんな中、注目を集めそうなのが「定期借地権付き分譲（定借分譲）マンション」です。

土地を買わずに借りる契約で、普通の分譲マンションに比べ、価格が安いのが魅力です。

ただ地代の発生や試算としての評価の難しさなど、リスクも知っておくべきです。　

定借分譲住宅の制度は一九九二年施行の借地借家法で誕生し、通常、購入時に保証金や権利金として土地賃借の一時金を払い、入居後も地代を支払います。

土地にかかる固定資産税は地主が負担します。

借地期間は五十年以上で、最後は更地にして地主に返すのが原則です。

ただ、土地を借りる契約であるだけに注意も必要です。

まず、購入価格は通常、入居後に払う地代を含んでいないのです。

例えば、○○の○○マンションでは、毎月の地代はおおむね一万一千　〜　一万六千円。（立地が良ければ地代はさらに高くなる）

例えば五十年間、毎月二万円の地代を払うと総額は千二百万円。

地代を含む総額が本当に安いかどうかは試算しないとわからないのです。

固定資産税評価額などを基に定期的に地代を見直す契約が多く、地価上昇で将来の負担額が増える恐れもあります。

もう一つの注意点は、原則として最後に建物を壊すことです。

住宅が資産として残らない仕組みは不安のようです。国土交通省の調査では、定借分譲マンションの借地期間は「五十年超五十二年まで」が最も多いのです。三十歳代で購入すれば、返還時には八十歳代。

購入価格が安い分、将来の住み替え原資（自宅の場合）を貯蓄しておく必要があり、また、マンション経営であれば、せっかくの資産運用が無になるわけです。

現状で定借分譲マンションの最大の課題とされるのは、取り壊すまでの資産価値が不透明なことです。

住宅販売データを蓄積する東京カンテイによると、定借分譲マンションの場合は、下落し続ける傾向が見えるそうです。

通常、中古マンションの価格を支えるのは土地だが、定借分譲は土地がない。それが定借分譲マンションの値段が下げ止まりにくい一因になっているようです。

逆に都心の通常のマンションは土地部分の価値が総額に占める割合が非常に高い為、資産価値が維持されています。やはり資産価値を求めるなら通常の、しかも都心部のマンションがいいようです。郊外で地価の安い地域のマンションは、土地値が総額に占める割合が低い為資産価値の低下が懸念されるからです。

土地分の無い定借分譲マンションは残存期間が短くなると価格が急落し、売るに売れず地代負担だけ残る恐れもあるのです。（これは土地の価値の低い郊外型のマンションも同様です）

大手銀行は、「中古の定借分譲住宅の担保評価は非常に難しい」と打ち明けます。
住宅の担保価値の相当部分は土地で決まるためだそうです。さらに、土地がない定借分譲住宅は、貸し出しの際、借り手の返済能力などを重視するため審査に時間がかかる恐れがあるそうです。

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※マンション経営の家賃も上昇傾向に・・・。
いよいよ　インフレ到来に備えた何らかの対策が求められます。
ここ最近やっと、都心のマンション価格の上昇傾向が鮮明になってきました。
不動産価格（マンション価格等）は底値を折り返したばかりです。
特にこれからの上昇が期待される≪都心マンション≫は今注目されてきています。

特にワンルームなどのマンション経営は、サラリーマンでも、また、まとまった自己資金が無くてもはじめられる資産運用として、不動産投資の中でも特に注目を集めています。

世間は自己責任の時代になりましたが、個人でも、将来のインフレヘッジ（→人生のリスクヘッジ）を考える必要がありそうです。

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