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マンション投資の メリット・デメリット・リスク

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マンション投資と言っても、少子化で将来は賃貸の需要が減っていくのではないですか?

マンション投資を行なう場合でも、東京都心部の単身賃貸マーケットに限定しますと、安心です。むしろ今後増える傾向があります。
まず地域、そして世帯構成に注目下さい。

例えば、世界的に見れば人口は爆発的に増えております。日本においては東京都以外は減少傾向が予想されております。しかし東京に限定しますと、人口は6年前から増加に転じ、今後も増加を続け、都心回帰の現象がさらに進んでいく傾向にあります。厚生労働省の人口問題研究所の調査では、2030年予想として発表してます。

東京都の人口は、オフィスと大学の都心回帰の現象に引き込まれるかたちでそこに通う単身者を中心に転入増加、又未婚者、離婚者が増え、単身世帯が際立って伸びているなか、労働時間の長時間化に伴い、通勤時間短縮の目的で、単身者を中心に都心集中傾向が強まっております。また海外からの長期間の日本滞在者が増加していることも、都心部の賃貸需要に拍車をかけています。

世帯構成別に見てみると、全国世帯調査データ(厚生省)によると、夫婦と未婚の子供を持つ標準世帯が全世帯に占める割合は、わずか33%に過ぎず、単身世帯がその次で、25%、3番目は夫婦2人世帯で19%
4番目は一人親と子の世帯で、5%

この中で、標準世帯の33%と夫婦2人世帯の19%の方々は、賃料並みで自宅が購入できる、この時期に、ファミリーマンション(2K以上)を購入するケースが多く、逆に、賃貸においては苦戦している世帯構成に該当します。つまり、借り手が減っています。
しかし、2番目に多い世帯構成を占める、単身世帯は、自分一人の為、身軽で、いつでも引っ越せる賃貸派がほとんどで、購入派は、非常に少ないのが現状です。

特に、都心は20代の単身世帯の増加が著しく、30代・40代の定着も始まっております。
首都圏の単身世帯の特徴としては、20代から40代だけで、一般世帯の29%もの割合を占め、大幅に増加しております。

日経新聞・マネー&ライフ・『シングルライフ達人になる法』の中で、
《シングル世帯が都市部で急増している背景には、離婚と未婚率の増加がある。2000年国勢調査によると、東京都の未婚率は、30歳代前半の男性で54%、同世代の女性で38%に上る。コンビ二の普及など、都心部では、生活に困らない環境が整ってきたことも要因・・・・》
とあります。

厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所データによると、
東京圏の単独世帯数推移によると、
2000年から2010年の10年間で、
471,000世帯の単身世帯数の増加が見込まれております。
年間平均、47,100世帯の増加見込みとなります。

一方、東京圏のワンルーム(単身者向けの賃貸用)マンション供給は、ここ数年の人気を背景に、徐々に増加はしておりますが、
2000年4,522戸
2001年5,545戸
2002・3年6,000・7000戸(概算)
と、年間平均47,100世帯の単身世帯増加見込み数と比較しますと、桁違いです。
(ちなみに、バブル時(過去最高供給)1990年でも、16,656戸でした。)

今後は、都心の限られた好立地の物件が少なくなり、際限なく供給することは不可能が予想されます。

又、新聞でも報じられましたように、
都内、各区において、ワンルームマンションの建築規制強化に動き始めております。
これは、ここのところ、急増中の単身世帯よりも、むしろファミリー世帯を増加させたいとの各自治体の思惑です。
厳しい規制により、供給量が制限され、供給不足より、結果として、将来の物件価格が上昇することも予想されます。

また、供給が減りますと、上記のように、ますます需要に追いつかず、賃料の強含みが予想されます。
都心の、好立地を、今のうちに押さえておくことが、今後のリスクヘッジであり、又、楽しみにつながります。
既に、居住用の賃料は、都心においては上昇が始まっております。

新聞に、『大学は都心を目指す』との見出しで、「かつて郊外に新天地を求めた大学が都心回帰をうかがっている。・・・全国から学生を集めるには東京に近い方が有利。・・・流通経済大学は2005年、東京・秋葉原に大学院を開設する構想を練っている。・・・法政大学は、すでに2000年、東京・市ヶ谷に、超高層校舎を開設。その効果で、今春志願者は24年ぶりに8万人を突破。・・・」
このように、今後、学生も都心に回帰する傾向が強まります。

東京都心オフィス利用実態調査でも、オフィスの都心回帰の流れが見えてきました。
2003年のオフィスビル供給過剰問題に関しましても、供給過剰でも空室にする事はできないので、オフィス賃料に限っては、どんどん下がると思われます。つまり、オフィスが満室になるまで下げるのです。
都心部のオフィスビルの家賃が下がれば、バブル時に、地方に一時期逃げた企業も、都心部に戻りますし、実際に、その傾向は始まっております。


大学も現在、都心回帰が進み都心に戻ってきています。

そうしますと、さらに人が都心に集まり、単身賃貸需要が高まります。

現状の状況下におきましても、都心部の単身居住用賃料は上昇しておりますので、今後需給バランスが崩れ、ますます、強含みが予想されます。

つまり、オフィス面積が倍増すれば、オフィス賃料が下がって、倍の企業がそこに集まり、今までの、倍の、就業人口が集まり、 都心居住の需要も倍増し、居住用の賃料はむしろ上昇が予想されます。
なぜなら、賃貸居住用の都心部の物件の供給には限界があるからです。

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