メリット・デメリット・リスク | マンション経営Q&A

中古物件のリスクをとるより、新築物件でリスクヘッジしながら、長期間の安定収入、安定運用をお勧めします。
　
目先の収益性は中古物件が良いように見えますが、長期的視野で考えると新築がお勧めです。

中古は、新築時期から数年間から数十年間運用されて、前オーナー（前所有者）に収益を落としてきたのです。仮に10年なら、合計で1,000万円以上、仮に20年なら、合計で2,000万円以上の家賃収入を！です。
その1,000万円〜2,000万円の収益を得る機会を損失している物件だということになります。
その同程度までも安く買う事は難しいですし、もしその同程度までも安く買ったとしましても、以下に記載しますリスクが伴いますので、新築をお勧めします。

開始から60〜70年以上の期間、永い将来の安定収益確保を目的とし、安心して運用できる新築物件がお勧めです。


　（（中古のリスク１・・不良物件が社会問題））

中古物件でも、特にバブル時の建築物は、外観はいいのですが、バブル景気で、どの建設会社も大忙しの為に現場監督も徹底できず、現場のとび職人が不足した事もあり、日雇い労働者が多く投入されていた結果、ずさんな不良完成物件が多い事が社会問題視されております。
大手のゼネコンでも現場は下請けでした。

しかも、現在流通している中古物件（平成12年以前築）は、保証期間につきましても、当時たったの２年のものが多く、長期修繕計画もずさんなものが多かったのです。その後の欠陥については、所有者方が資金捻出して大規模修繕等をしなくてはならないものも多く、予想外の出費が出る恐れがあります。

このことが社会問題となり、国が動きました結果、Ｈ12年の春から施行された新法『住宅の品質確保の促進等に関する法律』によって、消費者保護がなされましたが、現在流通している中古物件は該当いたしません。

今の新築物件につきましては、新法律に基づき、１０年保証対応の厳格な基準に従って、各建築会社とも厳重な現場対応をしているので安心ですし、現在の新築分譲は、長期的な視野にたった修繕計画金を積み立て、計画を持って運営されています。



　（（中古のリスク２・・『住宅の品質確保の促進等に関する法律』施行はＨ１２年春。））

又、中古市場において、新耐震基準施行（1981年）以降の物件と以前の物件では、耐震性の信頼感の有る無しで、価格に大きな開きが生じたように、今後の中古市場におきましても、『住宅の品質確保の促進等に関する法律』施行（Ｈ12年春）以降と以前の築年数による価格差が大きく開くものと予想されます。

新法施行（Ｈ12年春）以前の物件の将来資産価値が大きく減少するリスクが高まっております。
ですから、仮に中古物件を購入するに致しましても、Ｈ12年春以降の建築のもが良いでしょう。


　（（中古のリスク３・・修繕計画なし。あるいは破綻しているオーナーが積立金の滞納、未払い、等々、管理組合が正常に機能してないケースも・・））

バブル時の物件につきましては、所有者が投機目的で購入した為、現在は既に破綻しているオーナーが少なくなく、管理組合も正常に機能してない物件が多いので、管理修繕積立金も滞納者が多く、正常な修繕ができずにスラム化するケースがあります。
大規模修繕金が大きく不足する事が考えられます。


((（新築デザイナーズ物件のご検討をお勧めいたします。）))

逆に、現在の新築のワンルームマンション購入者は、長期所有目的に、計画的に購入している為、ここ最近のものが、中古で出回るケースは無いです。
また、長期修繕計画も万全にされています！　

収支については、中古の方がいいとの業者さんもいますが、目先の多少の損得よりも、
長期的なリスクヘッジを考慮の上、≪日本の中心、東京で地価も反転しだし、単身者人口の増加も著しく、賃料も上昇に転じた。》と言われる
弊社のお勧め新築デザイナーズ物件のご検討をお勧めいたします。