一言で言うと『借入(ローン)を返済できなくなった場合』のリスクだと思います。
まずは、賃貸不動産投資の相続税対策のポイントから。
相続税対策のポイントは
①『相続財産を減らす』こと
②すなわち『相続税評価額を下げる』こと
が重要となります。
賃貸不動産を借入(ローン)で購入すると
(1)土地・建物の相続税評価額が減額される
(2)また借入(ローン)は相続財産から差し引きされる
ことで相続税評価額が下がります。
なので、借入(ローン)をして賃貸不動産を購入することは、非常に合理的な相続税対策であることが分かります。
しかし、一番気を付けて頂きたいことは
相続発生時は乗り越えられたとしても
『財産が負の遺産になってしまっては元の木阿弥』
になってしまうリスクをどれだけ考慮されたか?
という点だと思います。
賃貸不動産を購入するということは
『不動産賃貸業を経営する』ということ
つまり『家賃収入で借入(ローン)を返済していく』計画になります。
よくある失敗事例と致しまして
『築年数が長くなり空室が多くなって借入(ローン)返済が出来なくなった』
という、計画が上手く運ばなかった事例があります。
空室が多くなり家賃収入で借入(ローン)を返済できなくなった場合
当初目的の相続発生時での『相続税対策』にはなっていますが
日常生活を脅かす結果となってしまっては
本当の意味での相続税対策として効果はあったのでしょうか?
相続発生時の『相続税対策』ばかりに目を向けていると
『財産を引き継ぐ』本当の意味での相続税対策にはなりません。
その為、『家賃収入で借入(ローン)を返済していくことができるのか?』
ということも重要な判断基準として下さい。
築年数が長くなった際の空室リスク・賃料下落リスクなどに対して
『どの様にリスク回避していけるのか?そのための対策は?その根拠は?』
などをどれだけ考慮されたかによります。
賃貸不動産投資において非常に重要なことは
『立地選び(需要)』
『会社選び(リスク回避対策)』になって参ります。
一時的な相続税対策にならないよう、
広い意味での相続税対策を含む不動産投資に注視して下さい。
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