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マンション投資でできる インフレ対策について

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不動産投資が、インフレ対策になるのは何故でしょうか?

不動産投資が、≪インフレ対策≫になるとは・・・

・・・日本は、戦後の高度成長期やバブル期などを含めても平均3%程度のインフレが起こっています。

インフレの局面では、現金は同じ額面であってもその価値は大きく変わってきます。(価値の下落)

一方、現物資産であるマンションなどは、インフレに連動して資産価値は、一般的には上昇します。

※3%のインフレ率だと現金の価値は30年で41,2%まで下落します。

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【マネー財テクと、不動産財テクの違い】

 ⇒経費になる金利という観点から、マネー財テクと不動産財テクの違いを考えましょう。

例)1,000万円のお金を金融商品に預けてマネー財テクをやって、10年後に2,000万円になったとします。この場合は、年率7%の複利運用でお金がふえたことになります。

⇒ところが・・・その10年間に年率7%のインフレが起こっていたりすると、貨幣価値は2分の1になっています。せっかく2000万円にふえたのに、そのお金の実質的な価値は1000万円のままということになります。年率7%のマネー財テクは、結果としてはインフレと戦って負けずにすんだということにすぎないから、資産は増えていないということです。

 
⇒一方、1000万円を年8%で借りて不動産財テクをやったとします。そして、金融商品と同じように年7%でその不動産が値上がりしたとすると、10年後の不動産価値は2000万円です。

 単純に考えると、借入金利が8%で値上がり率が7%なら、実質的には1%の損失が出ている、物価上昇率を超えるどころかマネー財テクにも及ばない・・・ということになりますが、ここで経費になる金利は税金でカバーされることを思い出してください。

 この不動産を賃貸に出して賃貸収入を得ていたとすると、税率の高い方ですと、金利の半分近くは税金でカバーされ、実質的な負担率は4〜6%くらいになり、年7%の物価上昇率のうち数%はインフレヘッジ(インフレによる財産の目減りを防ぐ)ができているということになります。

 ⇒【資産が増えているわけです。】

 ここでは、金融商品の利率、不動産の値上がり率、物価上昇率をすべて仮定として計算していますが、過去の数字では、不動産の値上がり率はほかよりずっと高くなっています。

 
今後、不動産が物価上昇率を超えて値上がりするかどうか、難しい問題ですが、物価上昇率とおなじくらいしか値上がりしなかった場合でも、不動産財テクなら十分インフレヘッジができるわけです。


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☆借金のない家計は、財務運用がへたな家計である?
 
 《借金のない大企業は事業規模拡大が困難である》

 ところで、企業はどういう感覚で資産と負債の財務バランスを考えるでしょう。

 企業の財務構成をみるときは、必ず自己資本率を見ます。

 バランスシート(賃借対照表)という言葉を聞いたことがあると思いますが、バランスシートでは、一方に資産を書き出し、一方にこの資産を取得するための財源(借金)を書き出します。そして、財産と財源とをバランスさせてみるのです。

 たとえば資産は1億円あるが、一方に借金が5000万円ある。そうすると差額は5000万円だから、自己資本(資本金)は5000万円で、自己資本率は50%である、というわけです。

 自己資本という言葉に対して、借金のことを他人資本といいます。したがって、他人資本50、自己資本50の計100の財源で100の資産を持っている・・・というふうに財務バランスを見るのです。

 日本の一般的な企業では、自己資本比率はだいたい30%前後です。

30%を大きく下回るような場合は、ちょっと黄色信号ではないかということで自己資本を充実させるような資産運用を考えます。
逆に70%も80%もあるような場合は、もう少し他人資本をふやしてもいいのではないかということになります。

 企業の場合、無借金であれば利益が出るのはあたりまえです。利益がでないほうがおかしい。しかし、今年の利益を出すことだけにキュウキュウとしていたら、税金ばかりとられて事業規模は大きくなりません。
ですから、企業は常に他人資本をいう借金もうまくつかいながら、事業規模をいかに拡大していくかということを考えているわけです。

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