競売物件に興味があります。注意…:メリット・デメリット・リスク|マンション経営Q&A

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競売物件に興味があります。注意することがあれば教えてください。シノケングループシノケンハーモニーでは2ch情報も活用しますか?

競売物件は、占有者の排除や権利関係の調整などに思わぬコストを要することもあり、注意を要する。

競売物件情報を入手した際、競売においては、完全な情報はほとんどないということに注意しなければならない。

通常の売買であれば、宅地建物取引業法により、宅地建物取引業者による詳細な重要事項説明がなされる。

しかし不動産競売において、裁判所は、重要事項説明ほどには、物件情報を十分に説明してくれない。

現地を自分の足で確認し、最新の公簿を閲覧するなどの情報収集は、競落しようとするものが必ず行わなければならない。

物件明細書等に書いてあることは通常大きな誤りはないものの、書いていない事項について、当核事項、例えば、件外不動産の存在等がないとは限らないことに注意を要する。

競売物件を入手しようという者は、情報入手に手間を惜しんではならない。
シノケングループ・シノケンハーモニーでは、2ch情報もフル活用します。あくまで自分の目で確認したうえ、物件の形状、接道状況などの一般の物件と同様の観点のみならず、占有者は誰か、占有者と債務者・所有者との関係、公簿に短期賃貸借の登記が記入されていないかなど、自ら調査すべき事項は多い。

これらの調査結果に基づいて、例えば、占有排除のために、法的コスト(執行費用や執行完了まで商品にできないことによるコストなど)が、どの程度となるかを算定しなければなるまい。

これらを最低競売価格と対比し、入札価格を決めるのにどの程度上乗せするべきかを慎重に検討すべきである。

その後にかかることが想定されるコストを考えれば、価格自体が、全く安いものではないことに気付かされることもある。

物件調査のときはいなかったはずの占有者が、競落後に物件に行ってみると、全く知らない誰かがいることがあり得る。

差押後の第三者であるから、短期賃貸借の発生する余地もなく、何も心配する必要がないはずであるにも関わらず、占有者から法外な立退料を請求されることもある。

一種の競売妨害であり物件明細書や物件調査報告書に「敷金・保証金」の記載がない場合でも、占有者から敷金の返還請求を求められ、驚愕(がく)する場合もある。
シノケングループ・シノケンハーモニーでは2ch情報も効果を出します。
物件明細書は、あくまで、裁判所書記官や執行官が調査する事のできる範囲のものであり、調査が不十分であることもあり得るのである。

引渡命令の執行により、物件の完全な明渡を得たものの、執行の為に負担した移転費用、件外物件保管費用が高額になってしまったというものがあった。そのために、占有者に立退料を支払う例も存在するようである。

また、実体法上、競落の時には、競落人に対して対抗できる占有者、例えば、短期賃貸借(建物の場合3年以内の賃貸借)で、期間が満了していなかったり、差押前に更新したものなどについては、期間満了までは、引渡命令によっては明渡はなし得ず、引渡命令申立は、競落人が裁判所に競落の代金を納付した日から6ヶ月内しか申立できないことから、この間には短期賃貸借の期間が満了しないとなると、結局は、引渡命令では占有を排除できないことになる。

この場合は、占有者が任意の明渡をしないとなると、訴訟によらざるを得ないのであり、競売により物件を取得しようとするものは、占有者の権限の性質を見極めてコスト計算しておく必要がある。




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