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マンション投資における 収益物件の選び方

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大阪人です。大阪でマンション投資をしよいかと思っていますが、東京のマンションのほうがいいと聞きます。 理由詳しく教えてください。

大阪市全体の平均空室率は、「15%前後かそれ以上」との見方が強いようです。

供給過多の大阪賃貸住宅マーケットに注意が必要かも知れません!!

大阪市内の賃貸住宅市場は浪速区を除いて供給過多の状態です。

中心部に新築の供給が相次いだためですが・・・

今後、大阪市内は人口減少へと向かう中にあって、家主様は厳しい経営を迫られている模様です。

不動産ファンドを中心に新規物件の建築が集中した結果、需要と供給のバランスが著しく悪化している模様だからです。

しかも、それらのファンド向け物件は既存物件よりも家賃設定が高い傾向にあるそうです。

高めの賃料設定で高利回りを狙ったファンド物件に軒並み空室が目立ち始めているそうです。

100戸、150戸規模の大型物件が半分空室なのは珍しくないそうです。

中心部の賃料は、ファンド物件が押し上げたため、全体的に高く、実態にズレが生じてきたそうです。

入居者ニーズに対する賃料設定のズレは、賃貸経営にとって致命傷になりかねません。

大阪市内の駅徒歩1分以内の立地であっても、20m2以下で賃料5万円台後半から6万円台前半の設定にしたある物件は、築10年を迎えぬうちに賃料が3割下落した例もあるそうです。

大阪市全体の平均空室率は、「115%前後かそれ以上」との見方が強いそうです。

ファンドバブルの結果、残ったのは大量の空室と賃料の下落・・・・

今後、大阪地域は人口減少へと向かう中にあって、家主様は厳しい経営を迫られているそうです。


逆に、
東京のマーケット事情はこちら↓



⇒東京都内既存のワンルームの家賃が高騰!の波が・・・


東京都内でのワンルーム(1R・1K)タイプマンション規制が強まる模様です。

⇒供給が萎縮し減少します。⇒需要があふれます。

⇒東京都内既存のワンルームの家賃が高騰!の波が・・・



最近では7月、文京区が「1戸の専有面積が25平方メートルを下回るマンションを建ててはいけない」とする条例を制定しました。

文京区のように部屋の広さ制限などの手法で規制しているのは現在、23区中15区にものぼります。


どうしてワンルームマンションは厄介者扱いされるのでしょうか?

それは⇒・・・規制の背景には、税の問題があり、地方分権化による弊害というか・・・地方自治体は国からの補助金が減り、その分、住民税でまかなうことになりました。・・・そこで各自治体は住民票を置かないことの多い単身者を追い出そうと躍起になっているのです。・・・

結果として、

ワンルームマンションを建てられなくなると、

その分、既存ワンルームの家賃が高くなるのです。

つまり需給バランスが崩れて不足しますから。。。

規制の動きは今後も強まる見込みが強い。

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