不動産投資の利回り | マンション経営Q&A

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不動産投資の利回り

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不動産投資市況(マーケット)の状況が気になります。 タイミング的にはもう遅いのかも・・・ 新築マンション等での、不動産投資の利回りはどのくらいなのでしょうか? 不動産投資に少し興味があるのですがリスクが心配で・・・

10%? 20%? ≪利回り≫が、何%?あるか(高利回り)という数値だけを気にして、物件の所在や地域特性、築年数、構造、瑕疵、耐用年数など、無関心、という人が意外に多いので・・・・

・・・・・危険です・・・・・


現在の市況(不動産賃貸マーケット)をみると、

 ⇒ 全国平均の空き家率は、12.2%にものぼり、特に東京以外の地方においては悪化傾向です。


また、全国の持ち家比率は61.2%にものぼり増加傾向です。


残りの、たった38%の賃貸マーケットの奪い合いということを考慮する必要があります。

 
利回りが高い物件は何らかの難点がありますが、それを考えず、物件を見ることなく購入する人もいます。

悪例)→高い利回りに惹かれて購入した投資物件が、一旦空室になると次回からはなかなか入居者が現れずしかたなく減額賃料にて入居促進した結果、当初の半分以下の利回りだったケース。。。


当然投資に失敗するケースも出てくる為、金融機関が個人の不動産投資に対する融資を引き締める傾向にあります。


『投資物件』と『販売業者』の良し悪しを、選別し始めたのです。

このため、「いかに融資がつくか」という観点で『投資物件』&『販売会社』を選ぶ傾向が強くなっています。

つまり、頭金0円で、100%融資可能な≪優良高評価販売物件≫を所有している≪優良販売業者≫かどうかは、『投資物件』と『販売業者』の良し悪しを、選別するひとつの目安になりそうです。

現在、新築での利回りは一般的には4〜5%程度です。


地価動向につきましては、東京都心『まだまだ割安で住宅地はピーク時に比べ半分以下の水準』との評価も一方ではあります。

『地下水準はピーク時(91年)に比べ、商業地は約3割、住宅地は半分以下の水準』

日本には、国債やその他の借金などを含めて830兆円もの借金があります。今は金利がゼロに近いからいいですが、将来金利が1%上がると830兆円の1%、8兆円もの金利負担になります。

もし、金利が5%に上昇したら金利負担は40兆円です。現在の歳入が概算58兆円であることを考えると、国家財政の深刻な問題です。『年金財源不足』も心配です。


この状況を止めるには、いずれどこかのタイミングでは、消費税率アップで歳入を増やし、歳出を大幅に削減するしかありません。
⇒この二つの政策は、どちらも景気に大変な悪影響ですから、悪影響を相殺するだけの経済政策が必要です。⇒そこで考えられるのは、資産インフレを起こすことです。

バブルほどの急騰ではなく、穏やかに土地や株価を高騰させて、悪影響を相殺するのです。

日本の財政危機を救うには、この政策しかないとの専門家の意見も聞かれます。

またその方向に舵が向いているとの見方をする方もいます。

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