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東京のマンション経営をワンルームで検討中です。
空室保証と管理委託や管理代行等の委託手数料の安価なタイプとどちらか迷っています。
マンション投資においてはどっちが得でしょうか？
リスクも考慮してアドバイスください。 |
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空室保証（家賃保証） ＶＳ 管理委託（管理代行）
一般的な例で試算してみましょう。
空室保証（家賃保証）
相場賃料\90,000 × 保証割合90% ＝ 手取り\81,000
管理委託（管理代行）
相場賃料\90,000 - (委託手数料５％＋消費税=\4,725) ＝ 手取り\85,275
差額 \-4,275 の 空室保証 損 。
に見えるのですが、実は、
下記の（月平均の手取り減少想定分 ①\-3,553 ＋ ②\-2,500） ＝ 計\-6,053
ということで、
実質は、差額 \1,778 の 空室保証 特得です。
※仮に手数料が３％の業者さんにおいても、試算すると、ほぼ同額に。
さらに、弊社においては安心の２０年間の長期家賃保証です。
実質手取りが変わらないのなら、安心の保証をおすすめします。
※ 保証しない（できない）業者さんは、高めの相場賃料を提示し、販売するケースが
多いので ご注意を。 大きなリスクを抱え込みます。
※さらに、
家賃滞納者の増加傾向。近年、ルーズな入居者の増加。（取り立て完了までは未入金）
家賃保証しない業者さんが、いったい、どこまでのコストをかけてまでの、真剣な取立て業務
を行うか？心配も？・・・
最悪夜逃げということもあります。
また、入れ替わり時 のリフォーム費用は 増加傾向。
大量のごみを残したまま退去する 無責任者も増加傾向。
ごみ処分費用の請求拒否入居者の出現。
等々 見えないリスクも想定。
・・・※上記試算の解説※・・・・
単身入居者の入れ替わりペースは平均すると、 3年（36ヶ月） に一度の割合程度。
※ 入れ替わり時の空室期間には、リフォーム完了までの期間を含みます。
※ リフォーム完了後でないと、実質は、案内しても汚くて決まらない。
※ 礼金をここに充当したいところだが、現状は、新築優良物件においても、礼金
ゼロ物件の大量放出の状況下において、2ヶ月礼金頂くには難しい状況。
仮に1ヶ月分の礼金を頂いても、それは、成約時の手数料として管理会社に
払う分として相殺されて実質ゼロです。
3年（36ヶ月）に一度のペースで、空室期間が1.5ヶ月あるということは、
空室期間が1.5ヶ月 × 手取り\85,275 ＝ 手取り減少想定分 \127,913
手取り減少想定分\127,913 ÷ 3年（36ヶ月） ＝ 月平均の手取り減少想定分①\3,553
さらに、
条例により、敷金の返還をほぼ強制されている状況になります。
リフォーム費用のオーナー負担が、常識になってきました。（裁判の判例も！）
リフォーム費用想定\90,000 ÷ 3年（36ヶ月） ＝ 月平均の手取り減少想定分②\2,500 |
 
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