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不動産投資のデメリット
日本は少子化の傾向にあり、若年人口は年々減少
ただし、東京・都心部に限って見てみると都心回帰現象と未婚者・離婚者の増加に伴う単身世帯の増加により、都心部における単身者向け賃貸物件の需要は年々増えてきているのです。このようにマンション投資のリスクを回避するためには、都心部での「好立地・好条件」を満たす物件を選択することが不可欠になります。
《東京都心部》の《単身》賃貸マーケットに限定しますと安心です。むしろ今後増える傾向があります。逆に《地方の物件》や《単身用以外の２Ｋ以上間取り》の賃貸マーケットは縮小傾向でリスクが大きいので要注意となります。まず地域、そして世帯構成に注目下さい。例えば世界的に見れば人口は爆発的に増えております。
日本においては東京都以外は減少傾向がみられます。しかし東京に限定しますと人口は数年前から増加に転じ、今後も増加を続け都心回帰の現象がさらに進んでいく傾向にあります。厚生労働省の人口問題研究所の調査で２０３０年予想として発表されています。東京都の人口はオフィスと大学の都心回帰の現象に引き込まれるかたちで、そこに通う単身者を中心に転入増加、未婚者、離婚者が増え単身世帯が際立って伸びている中、労働時間の長時間化に伴い、通勤時間短縮の目的で単身者を中心に都心集中傾向が強まっております。
世帯構成別に見ると、全国世帯調査データ（厚生省）によると夫婦と未婚の子供を持つ標準世帯が全世帯に占める割合は、わずか３３％に過ぎず単身世帯がその次で２５％、３番目は夫婦２人世帯で１９％、４番目は一人親と子の世帯で５％、この中で標準世帯の３３％と夫婦２人世帯の１９％の方々は、賃料並みで自宅が購入できるこの時期にファミリーマンション（２Ｋ以上）を購入するケースが多く、賃貸においては苦戦している世帯構成に該当します。つまり借り手が減っています。
しかし２番目に多い世帯構成を占める単身世帯は、自分一人の為、身軽でいつでも引っ越せる賃貸派がほとんどで購入派は非常に少ないのが現状です。特に都心は２０代の単身世帯の増加が著しく、３０代・４０代の定着も始まっております。
首都圏の単身世帯の特徴としては、２０代から４０代だけで一般世帯の２９％もの割合を占め、大幅に増加しております。
２０００年国勢調査によると、東京都の未婚率は３０歳代前半の男性で５４％、同世代の女性で３８％に上り、コンビ二の普及など都心部では生活に困らない環境が整ってきたことも要因し、単身者が急増してます。
厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所データ、東京圏の単独世帯数推移によると、２０００年から２０１０年の１０年間で、４７１,０００世帯の単身世帯数の増加が見込まれております。
年間平均、４７,１００世帯の増加見込みとなります。一方、東京圏のワンルーム（単身者向けの賃貸用）マンション供給はここ数年の人気を背景に徐々に増加はしておりますが、年間せいぜい１０,０００戸程度（概算）と、年間平均４７,１００世帯の単身世帯増加見込み数と比較しますと桁違いです。バブル時の１９９０年でも１６,６５６戸でした。今後は都心の限られた好立地の物件が少なくなり、際限なく供給することは不可能が予想されます。また新聞でも報じられましたように、都内・各区においてワンルームマンションの建築規制強化に動き始めております。これは近年急増中の単身世帯よりも、ファミリー世帯を増加させたいとの各自治体の思惑です。厳しい規制により供給量が制限される供給不足になって、結果として将来の物件価格が上昇することも予想されます。
また、供給が減りますと上記のようにますます需要に追いつかず、賃料の強含みが予想されます。
都心の好立地、単身者向けを今のうちに押さえておくことが、今後のリスクヘッジであり、楽しみにつながります。
既に居住用の賃料は、都心においては上昇が始まっております。
かつて郊外に新天地を求めた大学の都心回帰が始まっています。全国から学生を集めるには東京に近い方が有利とのことで、流通経済大学は２００５年頃に東京・秋葉原に大学院を開設し、法政大学は２０００年に東京・市ヶ谷に超高層校舎を開設し、その効果で志願者は２４年ぶりに８万人を突破しました。
このように、今後学生も都心に回帰する傾向が強まります。東京都心オフィス利用実態調査でもオフィスの都心回帰の流れが見えてます。現状の状況下におきましても、都心部の単身居住用賃料は上昇しておりますので今後需給バランスが崩れ、ますます強含みが予想されます。
資産価値の減少の可能性
マンションの価値は空間の利用価値、すなわち立地・環境・利便性の良さなど、グレードの高さが決め手となります。古くなっても家賃が下がらない様にする事も出来ます。
例えば、千代田区神田淡路町の築３５年、５階建ての古いビル。オフィスとしては一部屋１０万円でも入らなかったので単身者賃貸用に改装工事した結果、１５万円以上でも入居希望者がいます。このように都心部の単身居住の需要は旺盛です。
古くなっても家賃が下がらない様にする事も出来ます。特に収益型不動産は収益確保により資産価値を維持可能なのです。
よって年とともにマンションの価値が下がるということは言いきれないと言ってよいでしょう。それは立地と、メンテナンス・管理と、スタート時期次第です。
現在、バブル時と一転し都心部の不動産価格が安くなったおかげで企業も都心回帰、大学等の教育機関も都心回帰、住民も、分譲・賃貸共に都心回帰になっております。都心部好立地に限っては東京２３区の基準地価は２００５年には１５年ぶりに上昇し、路線価の数倍で取引される土地も相次いで現れました。逆に東北や四国の地価は今も前年比１０％近い下落が続き、地方の一部では現在の半分になるとの予測もあります。将来性のある東京に資金が集中する傾向があります。
また現在は家賃収入（運用利益）を期待し投資する不動産投資が主流となっています。
首都・２３区の中古マンション価格は、前年同月比ＵＰ、都心回帰の影響で価格も底打から強含み基調への変化や、逆に同じ東京でも、都下（市部）の家賃は若干下がり続けており、また同じ首都圏でも横浜・埼玉・千葉では中古マンション価格は下げており、都心好立地との二極化が鮮明になってきております。
例えば中央区は、ここ数年間で人口が急増しております。つまり人口の都心回帰現象です。バブル時は地価高騰と環境悪化により、人口が都心部から郊外に移動していきました。まさにドーナツのように都市中心部に人口の空洞化が起こりました。ドーナツ化現象と呼ばれました。しかし大学も現在、都心回帰が進み都心に戻ってきています。そうしますと、さらに人が都心に集まり賃貸需要が高まります。
都心部の単身者居住用賃料は上昇しておりますので、今後需給バランスが崩れ、ますます強含みが予想されます。
また、オフィス面積が増加傾向にある東京都心は、仮にオフィス賃料が下がっても企業の東京集中が進み、就業人口（特に単身者）が集まれば都心居住の需要も増加し、単身居住用の賃料はむしろ上昇が予想されます。なぜなら規制の強化により単身者賃貸居住用の都心部物件供給には、限界があるからです。
中古マンション投資のリスク
中古マンション投資のメリットは新築マンションより低価格で利回りの良い物件をみつけ、物件を確認してから購入ができる事などです。
デメリットとして新築マンションより設備が古く、節税効果があまり無いこと。またバブルを一度通り越している物件が多く、破産者の競売物件等、資金繰りが厳しく一般の人は危なくて手が出せない物件も多く出回っておりますので注意も必要です。
１棟の中に１室でも暴力団関係者や悪質な新興宗教団体の入居があるだけで１棟の資産価値が下がってしまうので注意が必要です。
その為１棟全室の賃貸管理を１社が責任をもって実施している場合と、一般の分譲マンションで１室ごとに賃貸管理会社が違う場合とでは相当な違いが出ます。
また管理費・修繕積立金が滞納されているケースも多く、その場合は新しいオーナーの負担になってしまいます。
建物自体の保証についてもバブル前後の物件は保障期間が２年間しかなく、欠陥物件等の問題になってしまい消費者保護の観点から「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が平成１２年に制定されました。法律制定前の中古物件はもちろん該当しませんので保証は無く要注意です。新築物件はこの法律に基づき、１０年間保証の物件ですのでその点は安心です。
裏の裏まで物件を細かくチェックして購入出来る方は非常に少ないですし調査費用等もかかってしまい、業者でさえ優良中古は手に入れにくいようです。
またローンをつけにくい点もあります。中古は現金でポンと買うか、自分でローンを組めるところを探すのが原則ですが危ない物件が多いので融資も厳しいようです。
１室の購入の場合は、他のフロアーや部屋はチェックできない点も不安要素です。それに比べ１棟全室の賃貸管理を１社が責任をもって実施している場合は、全入居者のチェックからしているのでオーナー様にとっては安心です。さらに言えば、１棟全室の空室保証とあわせて賃貸管理を１社が責任をもって実施している場合は、さらに厳しく全入居者のチェックをしているのでオーナー様にとってはさらに安心です。
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不動産投資のデメリット:不動産投資入門
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