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１５％以上の不動産投資を検討中ですが、漠然と不安があります。
リスクについて聞かせてください。 |
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不動産投資物件選びは、利回りの高さだけに飛びついては危険もいっぱいです！
業者が言わないリスクも・・・
●利回り１５％以上の高利回り物件」？これって？本当？
→ 本当に？安定して賃借人を獲得できる物件かどうか？
→ 借りる人がいなければ、転がして転売益で儲ける業者以外、
そもそも収益が得られません。
→ 一旦空室になるとなかなか埋まらない物件も散見されるので要注意です。
●中古物件は利回りも高いし、初期投資も少なく済みますが・・・・？
→ 中古物件は、修繕積み立ての計画が無い物件で、将来の修繕費
負担に悩まされるようになるケースが続出しています。
→ 地方の中古アパートを利回り１５％で購入したが、
築２０年の木造だったため、まもなく設備の交換が必要になり、数百万円
の出費を強いられてしまった事も。修繕費で軽く儲けも飛んでしまいます。
→ 空室が出たり、家賃が下がったりすると、返済計画に影響を及ぼすため、
綿密なシミュレーションは欠かせないのですが・・現実は・・・。
●高利回り物件よりもリスクを回避しやすい物件選びを！
→ 不動産投資で成功したという書籍やセミナー情報で、利回り１５％、
２０％という物件を見つけて冷静さを欠いて購入に走る方も増えてます。
→ あるいは多少利回りが低くても、賃貸需要が旺盛で空室リスクや家賃下落
リスクのほとんどない人気エリアのデザイナーズ物件を選ぶという考え方
もあります。
→ プロの不動産ファンドは首都圏中心部の賃貸マンションに的を絞ってるの
はなぜでしょうか。。一見利回りが高く見える地方でなく・・首都圏！
●悪徳業者に注意！単純なもうけ話にうっかり乗ってはダメ！
→ 注意！・・・中古投資物件を処理する悪徳ノウハウを持ってすれば、
不人気物件でも、販売時期に一時期的に満室にしたり、家賃を高めに設定
したりすることも可能なのです。高利回りで売ってしまえばそれまで。
売り逃げです。長期の家賃保証はしないのです。
→ たとえば、それまで空室だった物件を募集するときに、『礼金敷金なし。
審査ゆるゆる。スタート３ヶ月間フリーレント（無料）（実質値引きだが
賃料は高く設定されてるので利回りは良く見える）。』→などなど、
相場より高い家賃でも一時的には契約できるのです。
※あくまでも悪徳の場合です。みんなそうとは限りません。
ただ、注意は必要です。
→ ですから、長期の家賃保証をしている業者かどうかも要注意です。
なぜなら、そういう業者に限って『保証なんて必要ありません。
この物件なら大丈夫です。保証手数料がもったいないですよ。』と言い
ますが、ほんとに大丈夫なら、手数料サービスで保証すればいいわけです。
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