マンション経営・マンション投資Q&A

東京の1Rマンションが何故良いのか・・・単身者人口が増えるから等の説明（http://www.mansiontoushi.com/shutoken/）をもう少し掘り下げて、1Rの利点を考察していきたいと思います。


【区分所有マンション】

1Rマンションじゃなくても、区分所有マンションならファミリータイプでも良いのでは？・・・比較して判断しましょう！

☆ファミリータイプのマンション
都心価格は３５００万円以上。
さらに管理費等が高く、収支を圧迫。
一見の表面利回りで1Rマンションより高く見えますが、実は、利点とし上げられがちな《一度賃貸されれば長い期間借りてもらえるといった利点》が反面、《面積に比例する退去時のリフォーム費用の高騰》や《リフォーム期間も部屋が大きい分長く》、当然、《この期間は募集が出来ない》点や、募集期間が１Rに比較すると長く、実質の賃料収入が、表面利回りよりも下がる傾向が顕著です。

☆1Rマンション
都心価格は、２０００万円程度が一般的です。
管理費等がファミリーと比較して安価な為に実質利回りを圧迫する事が少ないのです。
退去時のリフォームに関してもファミリーに比較して、費用がそれほど負担はありません。
リフォーム期間も1週間程度と短いのですぐに募集を開始する事が出来ます。
東京の賃貸市場は単身者が圧倒的なシェアを占めています。
ファミリー層は、家賃並で購入できるマンションを購入し、ファミリー賃貸市場が縮小傾向なのに対し、単身者はいつでも気軽に引越しできる賃貸派が圧倒し、一向に市場縮小の傾向が見えないどころか、都心部の単身者向け賃貸マンション供給が不足し、むしろ立地によっては活気を呈しています。
（詳しくは⇒　http://www.mansiontoushi.com/shutoken/）



【一棟収益物件と比較】

価格の大きな一棟案件を検討するには、それなりの資金と年収が必要ですが、1Rマンションであれば少ない資金（頭金0円の１００％融資）でも始められますし、早い方だと20代から始める事も可能です。

物件を増やす際も、価格帯が低い区分所有マンションの方が有利であると言えます。

《区分は空いたら0だが一棟は何部屋も有るから空室にも強い》という意見もありますが、区分も戸数を増やす事で解決出来ます。

区分は都内でも様々なエリアに分散して投資する事で、さまざまなリスクの分散にもなります。

出口戦略に関しても、アパート一棟の運用に見切りを付けて、売却しようとした際、中古で買って築20年経ったアパートに融資を付ける金融機関は見当たりません。

出口に相当する購入者は《現金購入》になり、出口の買い手の数は少ないので、スムーズな売却は難しいかもしれません。
足元を見られて値切られる事も・・・・

反面、鉄筋コンクリート造の区分所有マンションは、築２０年以上の物件でも、融資をしてくれる金融機関はございます。出口の購入者は、一棟のケースとは異なり、融資利用が可能ですから、見つかり易いと言えます。
さらに、都内の1Rマンションであれば、流動性が高いので更に売却は容易でしょう。
このように売却の際にも1Rマンションの方が換金性が高いと言えます。