＜住宅コンサルタント：野中清志コラム＞ 第8回「このような時代だからこそ不動産投資を」

今回のハーモニー通信では

《 野中清志氏 コラム 第8弾 》をお届けさせて頂きます。


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　　　　　このような時代だからこそ不動産投資を
　　　　　　　～ 住宅コンサルタント　野中清志 ～
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令和二年に入り、日本のみならず世界中で新型コロナウイルスが蔓延しています。

官民を超えてコロナ対策に万全を期する体制が日々報じられています。

筆者も外出時はマスクを着用し、手洗いうがいをするように心がけています。

今回は新型コロナウイルスと不動産投資について考えてみましょう。


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┃1 ┃　新型コロナウイルスが経済に与える影響も大きい
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新型コロナウイルスの影響は大きく
株式市場においても米国の大幅な金融緩和政策にも関わらず
株価は反転していません。

建設現場においても素材関係やトイレ・キッチン・設備などの備品関係も
中国からの輸出が滞り、すでに建設期間の長期化など、序々に影響が出始めています。

一方、不動産投資という視点から見ると
特にワンルームマンション投資市場においてはその影響はとても軽微であると考えます。

むしろ、このような時期だからこそ
安定した家賃収入のありがたさが見直されるのではないでしょうか。

また日銀も金融緩和政策を通じて市場に潤沢な資金を供給しますので
ローンを借りる方にとってはむしろ追い風になるのではないでしょうか。

さらに春以降は大規模な経済対策も期待されて
つまり「災い転じて福となす」という言葉があるように
このような状況下の中でも特に「外的要因に大きな影響を受けづらい」投資が見直されています。


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┃2 ┃　外的要因と不動産投資との関係
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令和二年（2020年）は年明けから中東情勢の不安要素が台頭しました。

もともと原油は供給過剰であり、アメリカのシェールガスの供給増もあり
原油価格は思いのほか下降トレンドをたどっていました。

それに加えて直近では新型コロナウイルスによる感染拡大が
序々に世界内外の経済に影響を与え始め、原油価格もさらに下落しています。

米国でもコロナの発症者が増え非常事態宣言となるなど事態は深刻化しています。

各国で国際的な移動禁止措置も取られ、世界経済にも大きく影響が出ています。

原油安に加え、米国でのコロナ発生もあり、円高ドル安が進んでいます。

円高は日本の、特に高額マンションにおいては多少の影響も予想されるのではないかと考えられます。


③円高が進んだ場合の影響は
例えば1ドル120円で日本の1億円のマンションを購入した場合、833万ドルが必要となりますが、円高となり1ドルが110円となると同じ1億円のマンションを購入するに当って909万ドル必要となります。

さらに円高になればなる程、インバウンド減少の影響も出てくる可能性があります。

しかしワンルームマンション投資は国内の投資家が大半で、しかもサラリーマンの方が主な購入層となっているので、急激な円高のような為替の影響は受けづらいと考えられます。

また各国とも大規模な経済対策を打ち出す可能性も高く、また日本国内においても主要企業がもし業績下降となれば、更なる大規模な緊急経済対策や更なる金融緩和政策の可能性もあります。

こうした動きに限って見れば不動産投資にとってプラス要因に転じる側面もあります。


④こういう時こそ不動産収益は貴重であるという声も
過去の歴史をたどって見れば、バブル崩壊ほか「リーマンショック」「東日本大震災」「SARS」など様々な危機局面がありましたが、その延長上に今の日本経済がある訳です。

コロナ問題においてもいずれは「過去の出来事」という時代も必ず到来する訳です。

今こそ長期の視点で投資を構築する事が極めて大切です。

過去にセミナーにいらしたお客様の中でも、コロナ問題で仕事が減ったり収入が減ったりとする中で
改めて不動産投資による賃料収入の有難さが身にしみた、という声も届いています。

では今後、コロナ問題が終結したとすると、その後の不動産市場はどう推移するのでしょうか。



⑤今後の不動産市場はどう推移するのか
現在の不動産市場の中でも特筆すべきは建築費の上昇傾向にあります。

一般財団法人建設物価調査会の調べによると、東京のマンション（RC造）の純建築費は2011年を100とする指数で、2020年2月には120.7（暫定値）まで上昇しています。

東京五輪開催までわずか数ヶ月となっています。

本来であれば五輪特需が終わり建築需要が低下しているはずですが、現況はそうではありません。

その要因としては人手不足を主要因とする建設工期の長期化があり、さらに五輪終了後の2021年以降もさらに都心の再開発は加速していくからです。

現在だけでも2021年以降は275の新しいプロジェクトが計画されており、これは2019年・2020年のプロジェクトの合計を2倍以上上回る件数となっています。

このように建設業界の「工事の受注残高」は2017年以降6兆円を超える最高水準が現在も続いており、直近では世界貿易センタービル南館・東京駅前常盤橋プロジェクトA棟などをはじめ都内各所で大型な案件を控えています。

五輪終了後も建築需要は減少する事なく、むしろ五輪によってストップしていた建築が加速する動きも予想されており、建築費低下の可能性は低いと考えられます。

さらに今後の建築需要として、高度経済成長期に建築された大型インフラの老朽化問題が挙げられます。

国土交通省の調べによると、例えば長さ2メートル以上の道路橋は全国に約73万橋ありますが2023年にはそのうちの39％が築50年となり、さらに2033年にはその割合が63％へと上昇します。

この中には建築年が不明なものは除いているので、実際にはさらにその割合は多いと考えられます。



⑥地価も上昇が続く
このような建築費の上昇に加えて地価も都心部を中心として上昇傾向が続いています。

こうした要因からもマンション市場は価格が上昇、発売地域の遠隔化も進む可能性があります。

コロナ問題が長期に渡った場合は予測も難しいですが、比較的短期間に収束した場合は、不動産市場も昨年来の上昇基調が続く事が予想されます。

住宅需要はこのように外的要因に左右されづらく、市場も堅調に推移する事が特長ですので、長期の投資にも向いていると言えるのではないでしょうか。



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野中清志（住宅コンサルタント）

＜プロフィール＞
株式会社オフィス野中　代表取締役
宅地建物取引士

首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。
内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

●最近の主な著書・執筆等
「ワンルームマンション投資法」プラチナ出版、週刊住宅新聞社
「｢売れる｣「貸せる」マンション購入法」週刊住宅新聞社
「「お金」見直し応援隊」日経ＢＰセーフティジャパン（Web）　他多数

●テレビ出演等
TOKYO　MX　TV他「ビジネス最前線　不動産による資産活用の今 」（2016年3月）
BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資　成功へのセオリー」（2014年12月）
「海外投資家も注目する東京の不動産」（2013年11月）
他ＡＣＴ　ＯＮ　ＴＶ等　多数

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