＜住宅コンサルタント：野中清志コラム＞ 第5回「ワンルームマンション投資を始める時期とタイミングとは？」

今回のハーモニー通信では

《 野中清志氏 コラム 第5弾 》をお届けさせて頂きます。

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　　　　　ワンルームマンション投資を始める時期とタイミングとは？
　　　　　　　～ 住宅コンサルタント　野中清志 ～
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マンション投資を始める方が増えています。
ではマンション投資はいつから始めたらよいでしょうか。

マンション投資を始める理由としては、「将来のための資産形成」が多いと思います。
ここではまず「資金面」から見てみましょう。

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┃1 ┃　早く始めるほど毎月の負担は少ない
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マンション投資は自己資金が少なくても始められる事が最大の特徴でもあります。

自己資金が少なくてもローンを利用し、毎月の家賃収入でローンを返済する事ができます。

同じ借入金額で同じ金利の場合は、返済期間が長いほど毎月の返済額は少なくなります。

つまり早く始めてローン返済期間を長くすることで毎月の負担を減らすことができます。

特に若い時期は収入もそれほど多くない場合もあるので、毎月の負担が少なくて済むのであれば、ワンルームマンション投資も始めやすいと言えます。

最近では不動産投資向けローンの種類も多様化していますので最長45年の長期のローンを組む事も可能です。

こういった長期のローンは比較的年齢が若い方に向いています。

当初は長期のローンで組んで、年収が上がると共に将来的にローンの期間を調整したりする事も可能です。

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┃2 ┃　ローン返済期間を短くすれば金利の負担が軽減される
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若い方は毎月の負担を少なくして長期のローンを組む方法が向いていますが、社会人になってある程度すると年収も上がってきます。

そうした場合は短めにローンを組んでワンルームマンション投資を行うと毎月の返済額は増えますがローンの利息が減るというメリットがあります。

毎月の負担は少々増加するかもしれませんが、トータルで見ると得となる場合もあります。

ただし毎月の負担が多くなり過ぎる場合は、少し返済期間を長めにする事で負担も軽減します。

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┃3 ┃　現役で比較的所得が高い方には節税効果も
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高額の所得がある方は、ワンルームマンション経営の経費を所得から差し引く事ができるので、サラリーマンの節税対策となります。

マンション経営にはローンの利息の他、購入時の諸費用やマンション経営に関わる雑費なども経費として計上する事ができる場合があります。

得に所得の高い方には効果も大きいのではないでしょうか。

また高額所得者であっても、収入を全て使ってしまっては将来の備えができません。

ローンでワンルームマンションを購入すればローンの元金部分は貯金と同じ意味を持ちますので、毎月資産が増えていく事になります。

つまり高額の所得がある場合はマンション経営の絶好のタイミングと言えます。

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┃4 ┃　退職金などのまとまった現金が入ったら
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ワンルームマンションを現金で購入すればローン返済はないので、すぐに家賃収入が収益として手に入ります。

退職の他、相続などで現金が手に入った場合などにもお勧めいたします。

現金の場合は使うと無くなってしまいますが、不動産資産の場合は毎月家賃収入として収益が得られるので、収益分は使ってしまってもまた入ってきますので安心です。

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┃5 ┃　健康である事が一番のタイミング
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皆さんの健康状態はいかがですか。

筆者もたまに病院にも行きますが健康は非常に大事ですね。

実はこれはマンション経営にも言える事です。

ワンルームマンションをローンで購入する場合には「団体信用生命保険（団信）」がついてきます。

これは死亡など万一の場合にはローンの残債が保険で支払われるものでが、この保険は「健康」でなければ加入できません。

「団信」に加入できなければローンを組む事はできませんので、「健康」である事はマンション投資を始める一番のタイミングである訳です。
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┃6 ┃　社会的に見たマンション投資のタイミングは
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筆者はワンルームマンション投資を始める社会的なタイミングとして

①低金利である
②地価が上昇傾向である
③単身世帯が増加傾向である

事が重要であると考えます。

政府は消費税増税後も景気回復の後押しとして「低金利政策」の継続を発表しています。

ローンを利用してマンション投資を行う場合はローン金利が大きく影響してきます。

現在は史上最低水準と言われる低金利なので、その点ではマンション投資を始めるのに「最適」な時期とタイミングと言えると思います。

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┃7 ┃　東京のワンルームマンションは今が買い時か
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さらに、②の地価が上昇傾向である事と、③の単身世帯が増加傾向である事は、立地の選定にも関わってきます。

東京都心部や都内の交通利便性の高いエリアは地価が上昇を続けているので、将来のマンションの資産価値も落ちづらいと考えられます。

さらに全国的に単身世帯が増加しており、特に東京などは単身世帯率も高くなっています。

こうした事から今は「低金利」を利用して「東京及び利便性の高いエリア」にワンルームマンションを買う好機と言えるのではないでしょうか。


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野中清志（住宅コンサルタント）

＜プロフィール＞
株式会社オフィス野中　代表取締役
宅地建物取引士

首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。
内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

●最近の主な著書・執筆等
「ワンルームマンション投資法」プラチナ出版、週刊住宅新聞社
「｢売れる｣「貸せる」マンション購入法」週刊住宅新聞社
「「お金」見直し応援隊」日経ＢＰセーフティジャパン（Web）　他多数

●テレビ出演等
TOKYO　MX　TV他「ビジネス最前線　不動産による資産活用の今 」（2016年3月）
BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資　成功へのセオリー」（2014年12月）
「海外投資家も注目する東京の不動産」（2013年11月）
他ＡＣＴ　ＯＮ　ＴＶ等　多数

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