都心部の賃貸マンション賃料が回復の兆し

住宅新報の2012年7月17日号の「点検　不動産投資」に
九段都市鑑定（旧日本債券信用銀行（現あおぞら銀行）出身者を中心に設立された鑑定評価機関）へのインタビュー記事が掲載されていましたのでご紹介します。

インタビューに答えたのは九段都市鑑定の堀内社長と粕谷明子鑑定役です。

最近のミドルクラスの賃貸マンション市況について
「都心の優良物件に関しては、新規賃料が下げ止まり、回復の兆しが出てきている」
とコメントしています。

理由として、都心部の賃貸マンションの供給が少なくなっていることだそうです。

「中期的にも、都心部への人口流入、単身世帯数の増加などにより、一定の賃貸需要が見込まれる。
また、賃貸マンションの適地が限られていること（郊外は厳しい）、建築費の高等、再開発による建設には時間がかかることなどを勘案すると、しばらくは供給過剰になることもなさそうだ。
優良物件を建てれば、高い賃料が取れるという時代ではないので、むやみに建築しても採算割れしてしまう。
これも供給抑制につながると思う」

賃貸住宅の賃料の低下余地は限定的」と堀内社長は言います。

「賃料上昇が期待できるオフィスビルと比べて経年劣化が進む賃貸マンションは、投資対象として魅力的でないと言われた時代がありました。
確かにオフィスビルには賃料上昇期待があるが、不況時になると大きく下落したり、大口テナントが退去したりすることによって、収益が大きく落ち込むこともある。
すなわち、ボラティリティ（変動性）が高い。
その点、賃貸マンションは賃料が安定的であるし、きちんと手入れをしていれば、賃料低下もそれほど大きくはない。
もともと、ミドルクラスの賃貸マンションの月額賃料は２０万円以内なので、賃料の低下余地が限られているともいえる」


賃貸マンションで需要が集中しているのは、シングル、ＤＩＮＫＳ向けの物件だそうです。

ファミリー向けの需要は底堅いけれど、大きな成長は期待できないといいます。
その理由として、東日本大震災の影響で、賃貸住宅志向が高まると思われましたが、ファミリー向けのマンションの供給にはそれほど影響がなかったようです。

ファミリー向けでは、入居者が高機能を求めますが、それでは賃料が高くなってしまうので、その賃料を負担するのならば、購入した方がよいという判断になることも多いからだそうです。