利回り20%?※ご注意ください!不動産投資に失敗する素人個人投資家が増えてきました。

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利回り20%?※ご注意ください!不動産投資に失敗する素人個人投資家が増えてきました。

10%?20%?利回りが何%あるか(高利回り)という数値だけを気にして、物件の所在や地域特性、築年数、構造、瑕疵、耐用年数など、無関心、という人が多いのです。...

そもそも全国平均の空き家率は、12.2%にものぼり、特に東京以外の地方においては悪化傾向です。

また、全国の持ち家比率は61.2%にものぼり増加傾向です。

残りの38%の賃貸マーケットの奪い合いということを考慮する必要があります。

利回りが高い物件は何らかの難点がありますが、それを考えず、物件を見ることなく購入する人もいます。

当然投資に失敗するケースも出てくる為、金融機関が個人の不動産投資に対する融資を引き締める傾向にあります。

『投資物件』と『販売業者』の良し悪しを、選別し始めたのです。

このため、「いかに融資がつくか」という観点で『投資物件』&『販売会社』を選ぶ傾向が強くなっています。
以下詳細(全国賃貸住宅新聞(平成20年)3月17日号)


金融機関が個人の不動産投資に対する融資を引き締める傾向にある模様。

区分所有型マンション投資を行っている人は全国に80万人。

年金制度や雇用に対する不安に加え、株式など他の投資商品が低迷していることもあり、まだまだ不動産投資に強い関心・興味を持つ人は多い。

しかし、昨年末より、金融機関が個人の不動産所得(投資・自住ともに)に対しての融資を引き締める傾向にある。

そのことが投資家にとっては大きな逆風となっている。

例えば、投資用不動産を一棟買いする場合、昨年初めぐらいまでなら、フルローンがおりました。 

しかし、同じ金融機関でも昨年夏以降は、自己資金1割は入れてくれという態度になり、今は自己資金2〜3割入れてないと融資はおりません。

銀行の融資引き締めはさらに厳しくなると見ています。

その背景には、不動産投資ブームが過熱するあまり、投資適正に欠ける投資家が出てきたり、経験の浅い投資家を対象に悪質な行為を行う不動産会社が出てきたりして、投資に失敗するケースが増えてきたことがあげられます。

地方のある街では、大学があり、そこの学生が賃貸住宅マーケットにおいて大きなウェートを占めています。
しかし、キャンパス近くの学生アパートは、入学当初は入居者がいても、ほとんどの学生が、「アルバイトに不便」との理由から途中で転居しています。
そのため平均空室率は2割といった状況です。

しかし、そんな物件とも知らずに、関東の人が投資目的で、キャンパス近くの物件を1棟買いしました。

その物件は満室だったので、利回りに魅力を感じたのでしょうが、実は全員が今年の春に卒業をする4年生だったそうです。

つまり、この物件を販売した事業者が、購入者が地元の事情に詳しくないのをいいことに、近い将来退去をすることが確実な入居者を無理にかき集め「満室」として販売したのだそうです。

このような投資失敗例が銀行を消極的にしています。

利回りが何%あるか、という数値だけを気にして、物件の所在や築年数などは無関心、という人が多いのです。


利回りが高い物件は何らかの難点がありますが、それを考えず、物件を見ることなく購入する人もいます。
当然投資に失敗するケースも出てくる。


普通のサラリーマンが、東北と東海地域でそれぞれ中古マンションをフルローンで買いました。 
価格は合計で2億5000万円です。 

販売した会社は『利回り13%』と言っていたそうですが、それは満室になった場合の想定利回りであって、実際は2棟合計約30戸で4割もの空室がありました。

しかもオーナーが購入する直前半年間に5戸の入居が立て続けにあったのですが、家賃は以前から入居があった部屋より20%安い水準で、明らかに『販売時に見かけ上の入居率を上げる』ために入居させたと思われます。

また2棟とも築20年近い物件にもかかわらず大規模修繕がなされていません。

外壁の修繕だけでも500万円くらいはかかりそうです。

現在の入居率でギリギリ持ち出しになっていない水準ですが、これ以上空室が発生してしまったら、そのサラリーマンの収入ではとても補てんしきれないでしょう。 

遅かれ早かれ破たんしてしまうと思います。


このような『失敗例』が多発すれば、金融機関が不動産投資、特に資金力の乏しい個人の不動産に対する融資の引き締めにかかるのは至極当然といえるだろう。


⇒ リスクヘッジ策として、地域、世帯等のマーケット調査を詳細にすることが重要です。
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