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30代サラリーマンのマンション経営入門

定年時に資産1億円を築く 30代サラリーマンのマンション経営入門 不動産の専門誌「住宅新報」「週刊住宅」など掲載多数の資産運用コンサルタント 相田 健一郎 著(定価1500円+税)

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資金ゼロ、知識ゼロでもはじめられる!

給料が思ったように上がらず、年金も期待できない…

サラリーマンの多くが、定年後の生活費に関して大きな不安を抱えています。 今の30代が定年後に20年以上、不自由のない生活を送るためには年金を含めて8000万円以上の資金が必要だという試算があります。 そこでお金を増やす手段が必要になってきますが、株式投資などで一山築こうとするのは、余剰資金の少ないサラリーマンにはリスクが高すぎます。 私は不動産の専門家として10年間、投資用マンションの供給に携わってきました。そして首都圏では、2014年上期、2015年上期と、マンションディベロッパーのなかで、投資用マンション販売供給戸数ナンバーワンの実績を挙げています。 その経験から断言できるのは、東京の新築ワンルームマンションを買えば、投資資金も投資の知識もないサラリーマンでも、30年で1億円という資産を築くことが可能だということです。

投資をお考えの方へ このようなこと考えたことはありませんか?

お金は欲しいがリスクはとりたくない 将来は不労所得で余裕のある生活を送りたい 不動産投資に興味はあるが失敗、損をしたくない 本当に資金ゼロ、知識ゼロでもできるのか気になる 節税・インフレ対策など不動産投資のメリットを 詳しく知りたい

業界No.1の供給戸数を誇る不動産会社の“伝説の営業マン”が明かす 不動産投資成功の秘訣 30代サラリーマンのマンション経営入門 不動産の専門誌「住宅新報」「週刊住宅」など掲載多数の資産運用コンサルタント 相田 健一郎 著(定価 1500円+税)

内容紹介

  1. 第1章
    年収格差、年金不安、支出増加…
    サラリーマンも資産形成なしには生活が安定しない時代

    現役世代でいられる間は収入増の見通しを立てにくい一方で、大きな支出を伴う各種のライフイベントが待ち受けています。それが過ぎ去った頃には、かつてのようには退職金や公的年金をあてにできないなかで高齢世代の生活設計を考えなくてはいけません。家計上の不安が尽きないのも、無理はありません。

    では、不安を解消するには、どうすればいいのでしょうか。答えは、明快です。収入や資産を増やすしかありません。サラリーマンであれば、収入を増やすのは自分だけでは決められないことですから、まず見込めません。何かサイドビジネスに乗り出すという道も考えられますが、ビジネスである以上、それには一定の時間が必要です。中堅社員としての期待が掛かる30代という年齢を考えると、それも難しそうです。そう考えると、お金で困らない状況を自らつくり出すには、資産を増やすほかありません。しかも、運用することで収入を生み出せる資産です。

    資産といえば、例えば持ち家もそうです。戸建てにしてもマンションにしても、不動産ですから資産に違いありません。これらは確かに、収入は生み出せません。自らそこに暮らすことで利用価値を得ているだけです。たとえ購入価格1億円の家を所有していても、そこに住んでいる限りは、その資産価値は顕在化できないのです。

  2. 第2章
    投資のリスクは至る所に潜んでいる
    ー資産形成で初心者が陥る5つのワナ

    投資はギャンブルではありませんから、「儲かった!」「損した!」と一喜一憂するのが目的ではありません。あくまで狙いは資産形成です。100万円を数日で120万円に増やす必要はありません。5年、10年かけて、コツコツと増やしていけばいいのです。裏を返せば、大きな損失を生んでしまうような失敗は避けなければなりません。

    ここでは、初心者が陥りがちな投資の失敗を5つのタイプに分けてご紹介します。投資初心者が陥りやすい5つのワナです。

    共通するのは、儲けたいという気持ちが先に立ってしまうことです。それは無理もない面もあるかと思います。預貯金と違って投資に乗り出す以上、安全性は少々犠牲にしても収益性を確保しようとするでしょう。それだけに、儲けたいという気持ちが働くのはごく自然なことです。そのこと自体は決して問題ではありません。問題は、その気持ちが先走ってしまうことです。それが、冷静さが求められる判断を甘くしたり狂わせたりします。一攫千金を狙うべきではありません。

  3. 第3章
    リスクを抑え、他人資本で資産形成。
    サラリーマンのローリスクマンション経営

    もう一つ、まったく別の観点から、ワンルームマンション経営が初心者に向いているといえる理由があります。それは、他人資本を活用できるという理由です。ここでの他人資本というのは、金融機関からの借入金のことです。つまり、ローンを組んでワンルームマンションを購入することができるのです。

    他の一般的な投資先、例えば株式や債券などの金融商品であれば、原則としてローンを組んでそれらの商品を買うわけにはいきません。基本的には現金が必要です。ただ幸いなことに、それらの商品であればたとえ1万円分でも買うことができます。現金で誰もが持てる程度の金額で投資可能なのです。ワンルームマンション投資は、それに比べれば金額は掛かります。安めのマンションを購入するにしても、数百万単位の金額が必要です。都心部で新築ともなれば、数千万単位です。これだけの金額を現金で支出するよう求められるとなると、よほどの資産家でもない限り、対応できません。初心者には手の施しようがなくなってしまいます。ところが、投資資金を借入金で賄うことができるとなれば、事態は一変します。元手になる資金がまったくなくても、ワンルームマンション投資に乗り出すことができるようになるのです。例えば、販売価格2500万円のマンションを購入するのに、借入金2500万円のローンを組んで、その全額をつぎ込むことが可能なのです。

  4. 第4章
    ライフプランと目標資産額を具体的に設定。
    マンション経営を成功に導く計画の立て方

    「経営システム」と「他人資本」を活用することで初心者でも安心して取り組めるワンルームマンション経営。その実際はどのようなものか、ここではシミュレーション結果をもとに見ていきましょう。

    その前に、そのワンルームマンション経営を成功に導く投資計画の立て方のポイントを解説しておきます。

    何よりまず、投資規模を決める必要があります。これは将来の目標資産額と言い換えてもいいでしょう。目標資産額として、1000万円を目指すのか、5000万円を目指すのか、1億円を目指すのか、ということです。

    ワンルームマンション投資の場合、目標資産は区分所有する住戸単位で想定するのが分かりやすいと思います。つまり、目標資産をマンション1戸分と考えるか、2戸分と考えるか、3戸分と考えるか、ということです。

    東京都心部の新築ワンルームマンションの価格は2015年8月現在で住戸1戸当たりおおむね2500万円程度と考えられます。目標資産をワンルームマンション1戸単位で考えるなら、目標資産額は2500万円刻みで設定されていくことになります。

    つまり、目標資産額を2500万円に設定するということは、ワンルームマンション1戸を購入するということです。同じく5000万円に設定するということは、ワンルームマンション2戸を購入するということです。

  5. 第5章
    「都心」「ワンルーム」が狙い目!
    自己資金ゼロから始めるマンション経営の極意

    ただひと口に東京と言っても、広域にわたります。最も望ましいのは、都心を含む東京区部です。都心やターミナルに出やすいという立地条件が、何よりの魅力です。しかし、東京区部ではワンルームマンションの供給が制限されているのが実情です。1住戸当たりの床面積に下限を設定したり単身者以外の世帯も住める程度の床面積を持つ住戸の併設を義務付けたりしています。こうした建築規制によって、ワンルームマンションの供給そのものが細ったり1戸当たりの床面積が広がることで家賃が高めに設定されたりするようになると、単身者の住宅需要はその外にも広がらざるを得ません。

    一方で、東京の鉄道網を支える東京メトロには今、東京区部周辺を走る私鉄が相互乗り入れを果たしています。都心やターミナルまで出やすいエリアは大きく広がってきたといえます。東京区部周辺でも単身者の住宅需要を受け止められる時代です。

    立地条件の面でもうひとつ重要な要素は、都心やターミナルに出やすい鉄道最寄り駅との間の距離です。これは、徒歩10分圏内が望ましいでしょう。自らの住まいとして」ワンルームマンションを選ぶ単身者にとっては、その第一条件として重視するのが交通利便性の良さだからです。単身者に選ばれやすいマンションであるということが、入居者の確保を考えると最も大事な点なのです。

  6. 第6章
    30代からの計画的な投資こそ、資産形成を成功に導く

    ワンルームマンション経営を軌道に乗せるには、投資に踏み切るタイミングも重要です。理想のタイミングはやはり、30代です。

    実際、その年代のお客様はたくさんいらっしゃいます。第1章で指摘したように、30代は近い将来にはさまざまなライフイベントを控え、遠い将来には年金不安を抱え、家計上の不安を覚えざるを得ない年代です。将来に備えた投資への関心が高い年代ということもあります。ワンルームマンション経営に踏み切る動機が強いのです。

    そしてその選択は、決して間違っていません。投資に踏み切る理想のタイミングが30代なのですから、理由はどうあれ、その選択はまったく正しいと言えます。

    なぜ30代かといえば、それは時間を味方に付けられるからです。

    不動産という資産は、安くても数百万単位、高ければ億単位を超える金額規模です。一朝一夕には築き上げることはできません。第2章では、資産を桜の木にたとえました。不動産はその幹です。中長期の時間を掛けてじっくり育てていくものという位置付けです。

    資産を一定の規模まで築くには、育てる時間が必要です。この点は、第4章でご紹介した試算を通じてご確認いただいた通りです。

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著者紹介 相田健一郎

株式会社シノケンハーモニー取締役部長、株式会社シノケングループ戦略本部部長。2015年8月より株式会社シノケンアメニティ取締役兼任※。2006年株式会社日商ハーモニー入社後、1年半で51件の販売実績を挙げ、シノケングループ全社でトップセールスに。そのうち約半数は紹介・リピート案件と、顧客からの信頼が厚い。2014年上期、15年上期と、会社を首都圏の投資用マンション販売戸数ナンバーワンの実 績に導く。現在も顧客の声に耳を傾け、不動産を用いたより良いライフプランの提案を行っている。住宅・不動産の専門紙「住宅新報」、「週刊住宅」など掲載 実績多数。 ※2015年12月本書発売時。2016年1月より以下に変更。 株式会社シノケングループ 執行役員 / 株式会社シノケンハーモニー取締役 株式会社シノケンアメニティ取締役社長 / 有限会社マンションライフ取締役社長

掲載実績

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