中古マンション投資の注意点

新築マンションは2000年より施行された「住宅品質確保促進法」
により、10年間の基本構造部分の瑕疵担保責任が保証されています。
瑕疵担保責任とは、マンションなどの建築物を購入・建築した売主・施工者は物件の瑕疵(欠陥)が見つかった場合は、無償で補修工事を行ったり、賠償責任を負うことをいいます。

これらの住宅瑕疵担保保証責任保険により、新築マンションの品質管理は明確ですが、中古マンション投資の場合は瑕疵が見つかれば自分自身で補修工事を行わなければなりません。

たとえば、築20年近いマンションにて利回りも高く、割安と感じた物件を購入したオーナーが、購入した直後に大規模修繕費用を支払うことになるケースもあります。
これでは中古マンション投資の高い利回りというメリットは一瞬で消えてしまいます。

修繕積立金が不足し、社会問題に

マンションを購入する場合、大規模修繕に向けて、
毎月の修繕積立金を支払っています。
中古マンション投資の取引は管理会社によって、
修繕積立金が充分ではない場合が
あります。
平成23年に国土交通省が発表した
「マンションの修繕積立に関するガイドライン」では修繕積立金は
1m²あたり200円程度といわれています。

多くの場合は足りないことでマンション所有者で
構成される管理組合は、
住戸ごとで一時金を支払うか、管理組合で借入を行い、補填する。
もしくは決議できずに保留になってしまいます。
この中で一番多くのマンションが直面しているのが、
決議が通らないパターン。
修繕積立金不足の問題は、
管理会社選びが物件選びにとって
どれだけ重要な指標であるかを
示しています。

中古マンション投資の場合、すでに入居者がいるため、専有部分の内覧などができない場合が多く、
瑕疵やリスクを把握するのが難しいという側面があります。
瑕疵担保責任の問題や修繕費用についても、
「重要事項報告書」の確認が必要です。
マンションにも人間の履歴書のように、共有部分の規約や過去の修繕履歴や積立金額などが記載されています。
「重要事項報告書」にて、管理費や修繕積立金の額が大幅に足りない場合、適切な修繕が行われていない場合は、マンション投資のリスクは跳ね上がります。
新築マンションであれば、共有規約や管理費用・修繕費用の適正化、内覧も可能ですので、上記のような瑕疵
リスクを負うことはないですが、中古マンション経営の場合は過去の履歴確認は必須といえるでしょう。

• 参照：業務関連資料（協会策定・発行）｜一般社団法人 マンション管理業協会
• 様式３　管理に係る重要事項調査報告書〈記入例〉

中古マンションの調査は
個人間取引では難しい

業者間の取引では、耐震性や遵法性調査(建物が建築基準法などの
関連法規に適合しているか調査)、テナントの信用力など調査を
重ねることで、基準をクリアした物件を見つける事ができます。

しかし、個人間の取引では物件の
妥当性を判断する仕組みが
出来上
がっていないため、
中古マンション経営の購入者側の
リスクは高くなってしまいます。

重要事項報告書で瑕疵の確認ができれば、中古マンション投資も始められそうだなと感じますよね。
しかし、中古の区分マンションでは、管理会社がバラバラで、1棟全ての入居者管理が難しいという課題があります。
事件や事故の防止策を一貫して対策できずに、風俗業者の無許可営業や反社会的勢力による入居使用などが行われてしまう場合があります。
たとえ一室のみに反社会的勢力関係者が住んでいたとしても、一棟すべての資産価値が下がってしまうこともあります。結果、マンション自体がスラム化するという最悪の事態も報告されています。

中古マンション経営の注意点としては事前の調査や信頼できる管理会社選びが必要ですが、隠れたリスク全てを個人で調査できるかは疑問が残ります。
上記のような注意点以外にも、新築マンションに比べて、節税効果があまり期待できないなどのデメリットも存在しますので、中古マンション経営を検討されている方は「新築マンションと中古マンションのメリットとリスク」も参考にご覧いただければと思います。