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投資用不動産といえども、建物が古くなったら建て替えが必要になりませんか？ |
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投資用不動産に限らず、建物が強度を失う原因は、コンクリートの中性化が鉄筋あるいは鉄骨部におよぶことで錆びやすくなることにあります。通常、コンクリートが中性化する速度は１cm進むのに３０年かかると言われています。
現在、コンクリートの厚さは３cm 以上と法律で規定されていますので、理論的には９０年もつことになります。
日商ハーモニーでは、タイル張りなど耐久性を維持する規格でマンションをご提供していますし、長期修繕計画を備えております。
近年では、不動産に対しての法整備も進んできましたので、安心してクオリティの高い建物をお選び頂けるようになりました。
又、仮に60年以上して、建て替えとなりましても、
基本的に土地部分は各オーナーごとに持分の割合が決まっている敷地権（所有権）でして、当然建替えの際は、土地代は不要（済み）ですから、建替え費用分が、オーナー負担となります。（ﾜﾝﾙｰﾑの場合２０平米程度の建築面積ですのでローコスト）
ﾜﾝﾙｰﾑの場合建築面積（所有部分）が狭いですのでコストも低く、又、そのような時になったら、等価交換により一銭の費用もかからず建替えできるケースもございます。
実例と致しまして、築後７０年経過し老朽化の為に建て替えした代官山の同潤会アパート（日本初期のコンクリート集合住宅）の場合は、所有者が一銭のお金も出さずに、マンションの広さが３〜５倍になった上で、新築に変身してしまいました。
なぜそんな事が？・・それは、長期の運用におきましては、インフレで、土地の価値は上がっていますし、都心部におきましては、容積率（建築延べ床面積の制限）が緩和されて来てます。ですから、各自の所有土地分割合に応じて、余分に建築可能になった建築面積分の権利と、建築費用とを等価交換する事で、可能となります。
最近では、建築会社が、築後3０年を超えるマンションで、都心部の好立地物件に絞り、建替えの提案営業をかけております。なぜなら、旧マンションの住戸が16戸だったのが、32戸に増える事で、増加住戸の販売益で今までの居住者は、建築費を払わずに済む等々。
更に、最近は容積率を長期的に順次緩和する事が報じられておりますし、そうする事で、土地の収益率を引き上げて、地価の回復を狙った政策です。ですから、都心の好立地の新築物件を持って、長期で賃貸家賃で完済してしまえば、将来仮に建替えの時期がきましても、容積率の緩和分で等価交換することもありえますし、いずれにしましても、６坪程度のワンルームの建築コストは低く済むのではないでしょうか。
新築時には土地代込みにて販売しておりますので、場所がいい分、高価なのです。
家賃収入はあるわけですから、“収益を生み出す不動産が、収益を生み続ける限りその資産価値は維持される”という国際標準的な考え方にもとづき、「収益還元法」で投資用マンションの資産価値を評価すれば、年とともに大きく価値が下がることはないのでは無いでしょうか・・・。 |
 
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