不動産投資 東京vs大阪

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不動産投資徹底比較

8つの項目から徹底比較

不動産投資(マンション投資)を行う上で、
最も重要なポイントは、高い入居率を維持し続ることです。

入居率が高く、
不動産投資(マンション投資)に適したエリアとはどこでしょうか?

家賃収入が主な収入源となる不動産投資において
重要なエリア選びを8つの項目から東京と大阪で徹底比較します。

エンターテイメントが人を惹きつける
西日本最大の都市大阪の魅力

1日に250万人が利用すると言われる大阪駅、梅田駅の北側。
大阪最後の一等地と言われている「うめきた」の
先行開発区域として2013年4月に開業したグランフロント大阪。

さらに、2014年3月には
「日本で最も高い超高層ビル」あべのハルカスが開業。
再開発が進む大阪はこれまでとは違う
大阪のイメージを作り上げようとしています。
最近では、ユニバーサル・スタジオ・ジャパンの
人気が高まり観光産業が好調です。
そうした背景も相まってか不動産関連のweb、雑誌などで行われる、
「住みたい街ランキング」でも一時期の低迷を脱し
大阪が上位に選ばれるようになりました。
これからの成長が期待される大阪を「不動産投資」という観点で
日本の首都「東京」と徹底比較してみたいと思います。

比較.1

東京都と大阪府の「人口推移」を徹底比較

東京都の人口推移 VS 大阪府の人口推移

東京都の人口推移 VS 大阪府の人口推移

不動産投資(マンション投資)において最も重要なポイントである

人口増加率は東京都が人口増加率1位に対して大阪は9位と、
西日本最大の都市と比べても人口増加率は東京が
大きく上回る結果になりました。

関西圏では滋賀県が人口増加率2.61%で6位が最高。
滋賀、大阪に次いで兵庫県が-0.88%で10位。
9位の大阪以降の都道府県は人口が
減少しているということになります。
不動産投資をするなら人口が増加傾向にある
エリアであることが必須です。
近年人気を盛り返している大阪ですが、
数値にその人気は反映されていないようです。

比較.2

東京都と大阪府の
「年齢別人口」を徹底比較

年齢別人口

年齢別人口

東京都が生産年齢人口(15〜64歳)の割合が全国で最も多く、
66.2%となっています。

生産年齢人口とは生産活動の中心となる年齢の人口層を指し、
生産年齢人口の割合が多いということは、
経済が活発で元気のある街と言うことができます。

大阪も15歳?64歳の割合が多く、経済の活発さが見て取れますが、「規模」の面で東京には及びません。

とはいえ、東京と変わらない「働く人口の割合」が多い大阪。
昨今では海外からの旅行者が増えるなど
観光都市としての成長も期待されています。

どこまで東京に追いつくか、今後に期待されます。

比較.3

東京都と大阪府の
「大学・短大・専門学校の数」を徹底比較

大学・短大・専門学校の数

大学・短大・専門学校の数

東京が合計553校に対して、
大阪が合計292校という結果になりました。
さて、学校の数と不動産投資にどのような関係があるでしょうか?

答えは「入居率」です。

マンション購入後に築年数が経つほど一般的に
入居率は低下していきます。
ですが、入居率はエリアによっては維持することが可能です。

例えば、今回比較した大学・短大・専門学校の数ですが、
学校が多いということは学生が多くなり、
賃貸マンションの利用者が多くなります。
借りる人がいれば、10年・20年経ったマンションでも
入居率を維持することが可能です。

「ワンルームマンション投資」をお考えの方は、
大学・ 短大・専門学校の近くのマンションを購入するのも
ポイントの一つとなります。

比較.4

東京都と大阪府の
「病院・診療所の数」を徹底比較

病院・診療所の数

病院・診療所の数

学校の数と同様に病院の数も「入居率」
維持に大きく影響を与えます。

「病院」や「学校」が入居率に大きな影響を与える理由は、
経営不振などにより無くなってしまう確率が低いということです。

施設が無くならないということは、
10年・20年先も安定してその地域に人が集まり続け、マンション需要の維持に繋がります。

比較.5

東京都と大阪府の
「上場企業の数」を徹底比較

上場企業の数

上場企業の数

上場企業の数を比較すると東京が1,796社で全国1位、
大阪が429社で全国2位という結果となりました。

日本の首都だけに圧倒的な上場企業の数で、
他の都市を抑え2位に付ける大阪と比べても、
4倍以上の企業が東京を拠点としております。

上場企業が多いということは職とお金を求めて人が集まります。
人が集まるということは、活性化され、
入居率を維持することができるでしょう。

上場企業の数も不動産投資と無関係では無いのです。

大阪では現在、経済特区の受け入れや関西国際空港を活用した
観光産業に力を注いでいます。
特に観光面においては近年の海外からのインバウンド需要を
取り込み成果を上げています。
しかし、まだまだ始まったばかりです。

低迷を抜け出した大阪が経済の中心に
返り咲くこれからに期待できますが、
現時点の大阪経済では、東京の規模には及ばず
投資を行う上でベストな選択とは言えません。

比較.6

東京都と大阪府の「平均年収」を徹底比較

平均年収

平均年収

平均年収を比較すると東京が全国1位、
大阪が全国4位という結果となりました。
東京都民の平均年収623.5万円は2位の
神奈川県544.2万円から大きく差を付けています。

平均年収が高いということも
街が活発であるという指標の一つです。
物価も当然高くはなりますが、
それだけお金が回って活発な環境にあるということです。

お金が回る場所には、人が集まります。その結果、マンションには
入居者が増え、安定した不動産投資が期待できます。

逆に、人が集まらない場所では入居率を高めることが難しくなり、
長期的に安定した不動産運用が難しくなるリスクが高まります。

大阪は経済規模は大きく、商標施設、エンターテイメント施設の人気も高まっている魅力的な地域ではありますが、
不動産投資を長期的に安定して運用するという観点からは、
東京が有利といえます。

比較.7

東京都と大阪府の
「賃貸利用率」を徹底比較

賃貸利用率

賃貸利用率

賃貸を利用している世帯数は全国平均が24.3%で、
4世帯のうち1世帯ほどが
賃貸を利用しているということになります。

東京都の賃貸利用率は全国2位の34.3%。意外にも1位は沖縄県で賃貸利用率は約半数の47.2%を占めます。

実は沖縄県は2005年からの10年間で、人口が4.41%増加しており全国2位の人口増加率となっています。
この背景には「地方移住ブーム」があると考えられます。

では、人口増加率や賃貸利用率が高い沖縄で不動産投資をするのが良い
のか?という話になってきますが、確かに沖縄が今後発展していく
可能性はあるものの、東京や大阪と比べて市場規模が小さく、家賃収入も低めとなります。

不動産投資には安定した家賃収入が必須です。

大阪も4位と比較的高い数値であるものの、近年の大阪の成功が観光にあるためか、まだまだ「住む」面までは活性化していないようです。

比較.8

東京都と大阪府の
「平均家賃額」を徹底比較

平均家賃額

平均家賃額

家賃額の全国平均は48,757円で、
東京都の平均69,187円が全国1位という結果となりました。

平均年収が高いだけに東京の家賃額が高くなるのは納得ですが、
意外にも平均年収4位の大阪が平均家賃額では
10位で全国平均を下回っています。

平均年収が高く、平均家賃額が全国平均を下回る大阪は、
住まいとして選ぶエリアとしては東京と比較しても
住みやすい街と言えます。

ただし、不動産投資という観点で見た場合は異なります。
住まいとして選ぶ場合
●家賃=支出
となるため大阪が良いと言えますが、
不動産投資として選ぶ場合
●家賃=収入
となるため投資目的でのエリア選びでは平均家賃が
高い東京に軍配があがります。

不動産投資で得た家賃収入は年収として計算され、
ローンを組む際に自身の評価となり多くの投資運用資金を
借り入れる事ができます。

リピーター率が高く2棟目、3棟目の不動産購入をする
マンションオーナーが多いのにはそこに理由があります。

東京VS大阪 不動産投資徹底比較
結果発表

東京

人口増加率★★★★★
年齢別人口★★★★★
大学・病院の充実★★★★★
経済★★★★★
家賃収入★★★★★

大阪

人口増加率★★★☆☆
年齢別人口★★★★☆
大学・病院の充実★★★★★
経済★★★★★
家賃収入★★★☆☆

8つの項目で東京と大阪を比較してきましたが、施設数や年収、
年齢別の人口など全てにおいて東京が優れた結果となりました。

大阪も再開発が進み、ユニバーサル・スタジオ・ジャパンの
好調や関西国際空港を中心とした観光産業において、
非常に魅力的な都市に発展しようとしています。

大阪に観光に訪れる人や、
住む人にとっては「楽しくて、住みやすい」とても
魅力的な都市といえそうです。しかし、
不動産投資の観点からみると
東京との差はまだまだ大きいといえます。

もちろん、
不動産投資は数値だけでは計れない要素もあるとは思います。

今後大阪は、観光や住む場所として注目は高まると思われます。

しかし、不動産投資という視点からはまだまだ圧倒的に
東京が有利と言えそうです。

近年のイメージだけでなく、俯瞰したデータを比べることで
10年、20年後、安定した運用をするために必要なことは何か?
を意識することが重要と言えそうです。

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